부동산 과다 보유법인으로 분류되는 기준은 무엇인가요?

부동산 과다보유법인은 법인의 전체 자산 중 부동산이 차지하는 비율이 일정 기준 이상인 경우를 말합니다. 이는 비상장주식의 평가 시 일반법인과 다른 기준을 적용받게 되므로 중요하게 고려해야 할 사항입니다.

부동산 과다보유법인 분류 기준:

1. 부동산 자산 비율 50% 이상: 법인의 총자산 중 토지, 건물, 부동산을 취득할 수 있는 권리, 전세권, 지상권, 등기된 부동산 임차권의 가액과 다른 법인의 주식 가액에 해당 법인의 부동산 보유 비율을 곱하여 산출한 가액의 합계 비율이 50% 이상인 경우입니다.

   • 이 경우 비상장주식의 평가 시 순손익가치와 순자산가치의 비율을 각각 2와 3으로 가중평균하여 평가합니다.

2. 부동산 자산 비율 80% 이상: 부동산 자산 비율이 80% 이상인 경우에는 순손익가치를 고려하지 않고 순자산가치로만 평가합니다.

자산 가액 산정 시 유의사항:

• 부동산 등의 자산 가액은 법인의 장부가액을 기준으로 하되, 토지나 건물의 경우 기준시가가 장부가액보다 큰 경우에는 기준시가를 적용합니다.
• 평가기준일 직전에 차입금이나 증자 등으로 자산총액을 인위적으로 늘려 부동산 비율을 낮추는 것을 방지하기 위해, 특정 기간 내 증가한 현금, 금융재산, 대여금 등은 총자산가액에서 제외될 수 있습니다.

이러한 부동산 과다보유법인에 해당될 경우, 주식 양도 시 양도소득세 계산 방식이 달라져 세 부담이 증가할 수 있으므로 M&A 등 중요한 의사결정 시 반드시 확인해야 합니다.