신축 오피스텔의 매입세액 공제 시 주의해야 할 점은 무엇인가요?

신축 오피스텔의 매입세액 공제 시에는 오피스텔의 용도 전환에 따른 부가가치세 처리에 유의해야 합니다.

결론적으로, 오피스텔을 취득하여 과세사업(예: 상가 임대)을 위해 매입세액을 공제받았으나, 이후 임차인이 주거용으로 사용하는 경우 해당 재화는 면세 전용으로 간주되어 부가가치세가 과세될 수 있습니다. 반대로, 주거용으로 사용되어 매입세액이 불공제되었던 오피스텔을 다시 과세사업용으로 전환하는 경우에는 관련 규정에 따라 매입세액 공제가 가능할 수 있습니다.

주요 고려사항은 다음과 같습니다.

1. 업무용에서 주거용으로 전환 시: 매입세액을 공제받은 오피스텔을 주거용으로 임대하게 되면, 이는 면세 전용으로 간주되어 부가가치세가 과세됩니다. 이 경우, 해당 재화의 시가를 공급가액으로 하여 부가가치세를 납부해야 합니다.
2. 주거용에서 업무용으로 전환 시: 주거용으로 사용되어 매입세액이 불공제되었던 오피스텔을 다시 업무용(과세사업)으로 임대하게 되는 경우, '면세사업 등을 위한 감가상각자산의 과세사업 전환 시 매입세액공제 특례' 규정에 따라 매입세액 공제를 받을 수 있습니다.
3. 임차인의 실제 사용 용도: 오피스텔의 용도는 임차인이 실제로 사용한 용도에 따라 구분됩니다. 따라서 임대 계약 시 용도에 대한 명확한 확인이 중요합니다.
4. 취득세: 오피스텔은 건축법상 주택이 아니므로, 주택임대사업자로 등록하더라도 일반 건물 취득세율(4.6%)이 적용됩니다. 다만, 전용면적 60㎡ 이하의 오피스텔을 최초 분양받아 주택임대사업자로 등록하는 경우 취득세 감면 혜택이 있을 수 있습니다.
5. 양도 시: 오피스텔을 상시 주거용으로 임대하여 부가가치세가 과세된 경우, 이를 양도할 때에는 부가가치세가 면제될 수 있습니다. 그러나 공부상 용도가 업무시설인 오피스텔은 국민주택 규모 이하라도 부가가치세 면제 대상에서 제외될 수 있습니다.