2주택자로서 월세 180만원을 받고 있고 공시지가 12억원 이하인 주택에서 작년 12월부터 월세를 받고 있습니다. 1주택은 올해 4월에 매도할 예정이며, 5월부터는 1주택자가 됩니다. 현재 상황에서 세금을 내야 하나요?

2주택자로서 월세 180만원을 받고 계시고, 해당 주택의 공시지가가 12억원 이하인 경우, 작년 12월부터 월세를 받으셨다면 현재 상황에서 세금 신고 의무가 발생할 수 있습니다.

1. 과세 대상 여부

• 2주택자: 2주택자부터는 월세 수입이 발생하면 과세 대상이 됩니다. 다만, 전세보증금이나 전세금은 과세 대상이 아닙니다.
• 고가주택: 기준시가 12억원을 초과하는 주택의 경우 월세 수입에 대해 과세됩니다. 문의하신 주택은 공시지가 12억원 이하이므로 이 부분은 해당되지 않습니다.
• 2025년 귀속 이후: 2026년 귀속부터는 기준시가 12억원 초과 2주택자의 보증금 합계액이 12억원을 초과하는 경우 보증금에 대한 간주임대료도 과세 대상에 포함됩니다.

2. 세금 신고

• 월세 수입이 연 2천만원 이하인 경우, 종합과세 또는 분리과세(세율 14%) 중 유리한 방법을 선택하여 신고할 수 있습니다.
• 사업자등록을 하지 않은 경우, 분리과세 시 필요경비율 50%, 기본공제 200만원이 적용됩니다.
• 사업자등록을 한 경우, 분리과세 시 필요경비율 60%, 기본공제 400만원이 적용됩니다.

3. 1주택자 전환 후

• 올해 4월에 1주택을 매도하여 5월부터 1주택자가 되시면, 이후 발생하는 월세 수입에 대한 과세 여부는 보유하신 1주택의 기준시가에 따라 달라집니다. 기준시가 12억원 이하인 1주택자의 월세 수입은 비과세 대상입니다.

따라서 작년 12월부터 발생한 월세 수입에 대해서는 종합소득세 신고 기간(매년 5월)에 맞춰 신고하시는 것이 좋습니다. 홈택스에서 제공하는 '주택임대소득 종합·분리과세 예상세액 비교하기' 서비스를 통해 본인에게 더 유리한 신고 방법을 선택하실 수 있습니다.