토지와 건물을 함께 취득할 때 중개수수료의 토지분과 건물분은 어떻게 안분하나요?

토지와 건물을 함께 취득하면서 발생한 중개수수료는 해당 자산의 취득가액에 비례하여 안분계산하는 것이 원칙입니다.

부가가치세법 및 소득세법에 따라 토지와 건물을 일괄 취득하거나 양도할 때 그 가액 구분이 불분명한 경우, 취득 당시의 기준시가 등을 고려하여 안분계산해야 합니다. 중개수수료와 같은 공통 취득비용 역시 이러한 자산별 가액 비율에 따라 안분하는 것이 타당합니다.

안분계산 방법

1. 실지거래가액 구분: 매매계약서상 토지와 건물의 가액이 명확히 구분되어 있고, 그 가액이 합리적이라면 해당 가액을 기준으로 합니다.
2. 안분계산 적용: 가액 구분이 불분명하거나 구분된 가액이 기준시가 등에 따른 안분가액과 30% 이상 차이가 나는 경우, 다음 순서에 따라 안분합니다.
   • 감정평가가액이 있는 경우: 감정평가액에 비례하여 안분
   • 감정평가가액이 없는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 비례하여 안분
   • 기준시가가 없는 경우: 장부가액(없을 경우 취득가액)에 비례하여 안분

유의사항

• 토지 취득과 관련된 매입세액은 부가가치세법상 면세사업 관련 비용으로 보아 매입세액 공제가 불가능합니다. 따라서 중개수수료 중 토지분에 해당하는 매입세액은 공제 대상에서 제외하고, 건물분에 해당하는 매입세액만 공제받을 수 있습니다.
• 실무적으로는 토지와 건물의 취득가액 비율을 기준으로 중개수수료를 안분하여 건물분 매입세액을 산출하는 방식을 주로 사용합니다.