확정일자만 있고 전입신고가 없으면 우선변제권을 받을 수 있나요?

확정일자만 있고 주택을 인도받아 점유하거나 주민등록(전입신고)을 하지 않았다면, 주택임대차보호법상 우선변제권을 취득할 수 없습니다. 확정일자는 임대차계약서가 특정 날짜에 존재했다는 점을 확인해 주는 것이고, 그 자체만으로 보증금을 우선 배당받게 해 주지는 않습니다.

주택임대차보호법 제3조의2제2항에 따른 우선변제권은 다음 요건을 모두 갖춰야 합니다.

• 임차주택을 인도받아 실제로 점유할 것
• 주민등록을 마칠 것(전입신고를 한 때 주민등록을 마친 것으로 봅니다)
• 임대차계약서에 확정일자를 받을 것

따라서 현재 확정일자만 받은 상태라면, 주택을 인도받고 전입신고까지 마친 뒤에야 우선변제권을 갖출 수 있습니다. 인도와 전입신고를 마친 날 또는 그 전에 확정일자를 이미 받았다면, 우선변제권은 대항력과 마찬가지로 그 요건을 갖춘 다음 날 0시부터 발생합니다. 다만 그 전에 설정된 권리보다 순위가 앞서게 되는 것은 아니므로, 실제 배당순위는 다른 권리의 설정 시점과 함께 따져야 합니다.

이미 경매가 진행 중이라면 요건을 갖추는 것만으로 충분한지에 그치지 않고, 경매절차에서 정한 배당요구 종기까지 우선변제권 요건을 유지하고 배당요구를 해야 하는지도 확인하셔야 합니다. 소액임차인의 일정액 우선변제도 전입신고 등 대항요건을 갖추어야 하므로, 확정일자만으로 받을 수 있는 것은 아닙니다.