1세대 2주택 특례로 3년 내 양도 시 양도소득세가 비과세되나요?

신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하면 일시적 2주택 비과세 특례를 적용받을 수 있지만, 다른 요건도 충족해야 합니다.

일반적인 적용 기준은 다음과 같습니다.

• 종전주택을 취득한 뒤 1년 이상 지나서 신규주택을 취득해야 합니다.
• 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도해야 합니다. 2023년 1월 12일 이후 양도분은 주택 소재지 구분 없이 3년 기준이 적용됩니다.
• 종전주택은 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰야 합니다. 일반적으로 2년 이상 보유해야 하고, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 원칙적으로 2년 이상 거주 요건도 확인해야 합니다.

따라서 “3년 안에 팔았다”는 사실만으로 자동 비과세가 되는 것은 아닙니다. 예를 들어 종전주택을 취득한 지 1년이 되기 전에 신규주택을 취득했다면, 원칙적인 일시적 2주택 특례 요건을 충족하지 못할 수 있습니다. 다만 임대주택 분양전환, 수용, 1년 이상 거주한 주택을 부득이한 사유로 양도하는 경우 등에는 종전주택 취득 후 1년 경과 요건의 예외가 있을 수 있습니다.

또한 양도가액이 12억 원을 초과하는 고가주택은 1세대 1주택 요건을 충족하더라도 초과 부분에 해당하는 양도차익은 과세될 수 있습니다. 비과세 여부를 판단할 때는 세대가 보유한 다른 주택·입주권·분양권 등과 각 주택의 취득일 및 양도일도 함께 살펴야 합니다.

양도 후 세금이 발생하는 경우에는 원칙적으로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세 예정신고·납부를 해야 합니다. 실제 적용 여부는 종전·신규주택의 취득일, 종전주택 양도일, 종전주택의 취득 당시 조정대상지역 여부와 거주기간 등을 대조해 판단하셔야 합니다.