재개발 재건축 조합원 취득세 관련해서 일반분양보다 혜택이 없다는 것인지 문의드립니다.

재개발·재건축 사업에서 조합원과 일반분양자는 취득세 납부 시 차이가 있으며, 경우에 따라 조합원이 일반분양자보다 유리하거나 불리할 수 있습니다.

결론적으로, 조합원이 일반분양자보다 항상 혜택이 없다고 단정하기는 어렵습니다.

근거:

1. 취득세 과세표준 및 세율 차이:

   • 조합원: 신축된 건물 부분에 대해 취득세가 부과됩니다. 과세표준은 실제 투입된 공사비 등을 기준으로 하며, 세율은 신축 관련 세율이 적용됩니다 (일반적으로 3.16%, 국민주택 규모 이하는 2.96%).
   • 일반분양자: 분양가격을 기준으로 취득세가 부과되며, 주택 수에 따라 중과세율(1~12%)이 적용될 수 있습니다.

2. 취득세 감면 혜택:

   • 정비구역 지정 전 재개발 사업의 원조합원이 전용면적 85㎡ 이하 주택을 분양받는 경우 취득세가 감면 또는 비과세될 수 있습니다.
   • 하지만 재건축 사업의 경우, 이러한 취득세 감면 혜택이 별도로 없는 경우가 많습니다.

3. 토지 취득세:

   • 조합원이 분양받은 토지 면적이 기존 소유 토지 면적보다 클 경우, 초과 면적에 대해 공시지가의 4.6% 세율로 토지 취득세를 납부해야 합니다.

4. 원조합원 vs 승계조합원:

   • 원조합원은 기존 주택 취득일부터 보유 기간을 인정받아 양도소득세 장기보유특별공제 등에서 유리할 수 있습니다.
   • 승계조합원은 입주권을 취득한 시점부터 보유 기간이 계산됩니다.

따라서 조합원이라고 해서 무조건 일반분양자보다 불리한 것은 아니며, 구체적인 사업 방식, 조합원의 자격(원조합원/승계조합원), 주택 규모 등에 따라 세금 부담이 달라질 수 있습니다.