임대사업자 월세 보증금 차감 시 부가가치세 신고 방법은 무엇인가요?

임대사업자가 임대료를 받지 못해 보증금에서 해당 금액을 차감하는 경우, 부가가치세 신고 시에는 다음과 같이 처리해야 합니다.

결론적으로, 임대료 미수액을 보증금에서 차감하기로 계약이 변경된 경우에만 해당 차감액을 제외한 보증금으로 간주임대료를 계산해야 합니다. 단순히 미수 임대료를 보증금과 상계 처리하는 경우에는 기존 보증금 전액을 기준으로 간주임대료를 계산해야 합니다.

근거:

1. 간주임대료 계산:

   • 계약 변경 시: 임차인과의 계약을 통해 미납 임대료를 보증금에서 차감하기로 명확히 약정하고 계약을 변경한 경우, 차감 후 남은 보증금에 대해 간주임대료를 계산합니다.
   • 단순 상계 시: 별도의 계약 변경 없이 임대인이 임의로 미납 임대료를 보증금에서 상계 처리하는 경우에는, 보증금 전액에 대해 간주임대료를 계산해야 합니다.

2. 부가가치세 신고 의무:

   • 임대용역을 제공한 경우, 실제 임대료 수령 여부와 관계없이 약정된 날짜에 세금계산서를 발행하고 부가가치세를 신고 및 납부해야 합니다. 미수 임대료를 신고하지 않으면 가산세가 부과될 수 있습니다.

3. 세금계산서 발급 면제:

   • 간주임대료에 대한 부가가치세는 누가 부담하든 세금계산서 발급 의무가 면제됩니다.

4. 대손세액공제:

   • 임대료를 최종적으로 회수할 수 없게 된 경우, 대손세액공제 요건을 충족하면 이미 납부한 부가가치세를 환급받을 수 있습니다. 이는 채무자의 파산, 강제집행, 소멸시효 완성 등 법에서 정한 특정 사유 발생 시 신청 가능합니다.