건물 양도 시 공사계약서와 이체내역만으로 취득가액 인정이 가능한가요?

건물 양도 시 공사계약서와 이체 내역만으로 취득가액을 인정받기 위해서는 몇 가지 요건을 충족해야 합니다.

결론적으로, 공사계약서와 이체 내역만으로는 부족할 수 있으며, 추가적인 증빙이나 정황이 필요할 수 있습니다.

근거:

1. 실질과세의 원칙: 세법은 형식보다는 실질 내용을 중시합니다. 따라서 단순히 계약서와 이체 내역이 있다고 해서 무조건 취득가액으로 인정되는 것이 아니라, 해당 지출이 실제로 건물의 취득 또는 가치 증가를 위해 사용되었음을 입증해야 합니다.
2. 증빙의 중요성: 세법에서는 일반적으로 세금계산서, 계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증 등 법정증빙을 요구합니다. 이러한 법정증빙이 없는 경우에도 금융거래 증명서류(이체 내역 등)를 통해 실제 지출 사실이 확인되면 필요경비로 인정될 수 있습니다. 하지만 이 경우에도 해당 지출이 건물의 취득가액 또는 자본적 지출에 해당한다는 점을 명확히 입증해야 합니다.
3. 자본적 지출 vs. 수익적 지출: 공사비 지출이 건물의 내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키는 '자본적 지출'에 해당하는 경우 필요경비로 인정될 수 있습니다. 반면, 건물의 원상을 회복하거나 본래의 기능을 유지하기 위한 '수익적 지출'(예: 단순 도배, 장판 교체 등)은 필요경비로 인정되지 않습니다. 따라서 공사 내용이 자본적 지출에 해당하는지 여부가 중요합니다.
4. 추가적인 입증: 공사계약서와 이체 내역 외에, 공사 관련 사진, 건축물대장, 공사 현장 소장의 확인서, 관련 전문가(건축사 등)의 소견서 등이 있다면 취득가액 인정에 도움이 될 수 있습니다.

참고:

• 건축 허가 명의, 공사 도급 계약 내용, 대금 지급 방식, 건물의 소유권 귀속 등에 대한 약정이 취득가액 인정 여부에 영향을 미칠 수 있습니다.
• 건물 신축공사의 경우, 도급인이 공사대금을 미지급할 때 완성된 건물로 대물변제하거나 소유권에 대한 가등기를 해주기로 하는 등 도급인이 건물의 소유권을 취득함을 전제로 한 약정이 있다면, 수급인이 공사를 진행했더라도 원시적 소유권은 도급인에게 귀속될 수 있습니다.

따라서, 단순히 공사계약서와 이체 내역만으로는 취득가액 인정이 어려울 수 있으며, 해당 지출이 건물의 취득가액 또는 자본적 지출에 해당함을 입증할 수 있는 추가적인 자료와 정황이 필요합니다.