85년 등기 임대 중인 상가주택 건물의 종합소득세 신고 시 감가상각 적용 가능 여부와 공시지가 250,000,000원일 경우 적용 가능한 감가상각비는 얼마인가요?

종합소득세 신고 시 상가주택 건물의 감가상각비 적용 가능 여부 및 계산 방법에 대해 안내해 드립니다.

결론:

1985년에 등기된 상가주택 건물의 경우, 종합소득세 신고 시 건물가액에 대해 감가상각비를 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 다만, 토지는 감가상각 대상이 아닙니다.

근거:

1. 감가상각 대상 자산: 감가상각은 시간이 지남에 따라 가치가 감소하는 유형자산에 대해 적용됩니다. 건물은 감가상각 대상 자산에 해당하지만, 토지는 감가상각 대상이 아닙니다.

2. 감가상각비 계산:

   • 건물의 감가상각비는 일반적으로 정액법을 적용하여 계산합니다. 정액법은 자산의 내용연수 동안 일정한 금액을 상각하는 방식입니다.
   • 내용연수는 건물의 종류에 따라 법정 내용연수가 정해져 있으며, 일반적으로 40년입니다.
   • 감가상각비 계산 공식은 다음과 같습니다: (건물 취득가액 - 잔존가액) ÷ 내용연수
   • 취득일 또는 양도일이 있는 연도에는 사용한 월수만큼만 계산하는 월할 상각이 적용됩니다. (1개월 미만은 1개월로 간주)

3. 공시지가 250,000,000원 적용 시:

   • 질문에서 제시된 '공시지가 250,000,000원'은 토지에 대한 가액으로, 감가상각 대상이 아닙니다. 감가상각비 계산을 위해서는 건물의 취득가액이 필요합니다.
   • 건물의 취득가액을 알 수 있다면, 위에서 설명한 감가상각비 계산 방법을 통해 해당 연도에 적용 가능한 감가상각비를 산출할 수 있습니다.
   • 예를 들어, 건물의 취득가액이 300,000,000원이고 내용연수가 40년이라면, 연간 감가상각비는 7,500,000원 (300,000,000원 ÷ 40년)이 됩니다. 실제 신고 시에는 해당 연도에 사용한 월수를 고려하여 월할 상각을 적용해야 합니다.

4. 임대료 환산가액 적용:

   • 만약 임대차 계약이 체결되어 있는 경우, 건물의 가액은 기준시가와 임대료를 환산한 금액 중 더 큰 금액으로 평가될 수 있습니다. (상속세 및 증여세법 §61 참조)

참고:

• 감가상각비는 사업소득 계산 시 필요경비로 인정되므로, 향후 건물 양도 시에는 감가상각누계액을 제외한 장부가액이 취득가액으로 사용됩니다.
• 정확한 감가상각비 계산을 위해서는 건물의 취득가액, 취득일자, 내용연수 등을 확인해야 합니다. 필요시 세무 전문가와 상담하시기를 권장합니다.