업무용 오피스텔 법인 임대차 계약에서 주거용 임차인이 납부한 부가세를 환급받는 방법과 재계약 시 부가세 면제 가능 여부에 대해 질문합니다.

업무용으로 계약된 오피스텔에 주거용으로 임차인이 거주하며 납부한 부가가치세 환급 및 재계약 시 부가가치세 면제 가능 여부에 대해 문의주셨습니다.

결론적으로, 업무용 오피스텔을 주거용으로 임대한 경우, 임차인이 납부한 부가가치세는 원칙적으로 환급받을 수 없으며, 재계약 시에도 부가가치세 면제는 어렵습니다.

근거:

1. 부가가치세 환급 불가:

   • 오피스텔의 공급 당시 공부상 용도가 '업무시설'로 분류된 경우, 실제 주거용으로 사용되더라도 부가가치세 면제 대상인 '국민주택'에 해당하지 않습니다. 따라서 업무용으로 계약된 오피스텔을 주거용으로 임대하는 경우, 해당 임대 용역은 부가가치세 과세 대상이 됩니다.
   • 임차인이 주거용으로 사용하면서 납부한 부가가치세는 과세 사업에 대한 거래이므로, 임차인이 이를 환급받을 수 있는 경우는 일반적인 사업자로서의 환급 요건을 충족하는 경우에 한정됩니다. 단순히 주거용으로 사용했다는 이유만으로 납부한 부가가치세를 환급받을 수는 없습니다.

2. 재계약 시 부가가치세 면제 가능성:

   • 오피스텔의 공부상 용도가 '업무시설'로 되어 있는 한, 임대차 계약의 갱신 또는 재계약 시에도 주거용으로 사용하더라도 부가가치세 면제 대상에 해당하기 어렵습니다. 이는 오피스텔의 본질적인 용도 분류에 따른 것입니다.
   • 만약 오피스텔의 용도를 주거용으로 변경하여 사업자등록을 하고 임대하는 경우라면 부가가치세가 면제될 수 있으나, 이는 공부상 용도 변경 및 관련 절차 이행이 선행되어야 합니다.

참고:

• 오피스텔의 임대 용도가 업무용에서 주거용으로 전환되는 경우, 매입세액공제를 받은 재화는 면세 전용으로 간주되어 부가가치세가 과세될 수 있습니다. (부가가치세법 제10조 제1항)
• 반대로 주거용에서 업무용으로 전환되는 경우, 매입세액이 불공제된 감가상각자산은 과세사업 전환 시 매입세액 공제 특례 규정에 따라 매입세액 공제를 받을 수 있습니다. (부가가치세법 제43조)

따라서 업무용 오피스텔을 주거용으로 임대하는 경우, 임차인이 납부한 부가가치세는 환급받기 어려우며, 재계약 시에도 부가가치세 면제는 공부상 용도 변경 등 별도의 절차 없이는 어렵다는 점을 유의하시기 바랍니다.