오피스텔 일반임대사업자 포괄양수도 계약 시 임대 의무기간 축소 인정 여부

오피스텔 일반임대사업자가 포괄양수도 계약을 진행할 때, 임대 의무기간은 원칙적으로 축소되지 않고 승계됩니다.

결론: 포괄양수도 계약은 사업의 모든 권리와 의무를 포괄적으로 이전하는 것으로, 임대 의무기간 역시 그대로 승계됩니다. 따라서 매수인은 매도인으로부터 남은 임대 의무기간을 준수해야 합니다.

근거:

1. 포괄양수도의 의미: 사업의 포괄적 양도·양수는 사업장별로 그 사업용 자산과 함께 해당 사업에 관한 모든 권리·의무를 포괄적으로 승계하여 양도하는 것을 의미합니다. 이는 부가가치세법상 재화의 공급으로 보지 않아 부가가치세가 과세되지 않습니다.
2. 임대 의무기간 승계: 일반임대사업자로 등록한 오피스텔은 10년의 의무 임대기간이 있으며, 이 기간 동안에는 주거용 임대가 금지되는 등 의무사항을 지켜야 합니다. 포괄양수도 계약을 통해 사업을 승계받는 경우, 매수인은 매도인의 남은 의무 임대기간을 그대로 이어받아 준수해야 합니다.
3. 의무기간 미준수 시 불이익: 만약 매수인이 남은 의무 임대기간을 채우지 못하고 폐업하는 경우, 남은 기간에 해당하는 부가가치세를 납부해야 할 수 있습니다. 또한, 포괄승계가 이루어지지 않으면 의무임대기간 내 양도금지 위반으로 간주되어 부가세 환급분을 반납해야 할 수도 있습니다.

참고: 매매계약서 작성 시, 포괄양수도 계약임을 명확히 하고, 만약 계약이 무효가 될 경우 건물분에 대한 부가가치세 처리 방안 등을 특약으로 명시하는 것이 좋습니다.