오피스텔 일반임대사업자 상태에서 세입자가 전입신고를 할 경우, 이미 환급받은 부가세를 반환하고 무실적 신고만 진행하는 것이 가능한가요?

네, 오피스텔을 일반임대사업자로 등록하여 부가가치세를 환급받은 후, 임차인이 전입신고를 하여 주거용으로 사용하게 된 경우, 환급받은 부가가치세를 반환하고 이후에는 무실적 신고를 진행하는 것이 가능합니다.

이는 세법상 '면세전용'에 해당하며, 사업자가 본래 사업용으로 사용하겠다던 자산을 면세사업(주택 임대)으로 전환하는 경우, 이전에 공제받았던 매입세액을 다시 납부해야 하는 규정에 따른 것입니다.

주요 내용:

1. 면세전용에 따른 부가가치세 납부: 임차인의 전입신고 등으로 오피스텔이 주거용으로 전환되면, 이전에 환급받았던 부가가치세를 납부해야 합니다. 이는 간주공급으로 보아 과세됩니다.
2. 자진 납부 절차: 일반임대사업자 등록을 유지한 상태에서 부가가치세 확정신고 기간(1월 또는 7월)에 면세전용에 따른 부가세 과세표준 명세서를 작성하여 신고·납부하면 됩니다. 이 경우, 취득가액에 부가가치세율(10%)을 곱한 금액에서 경과된 과세기간 수에 따라 감액된 금액을 납부하게 됩니다.
3. 이후 부가가치세 신고: 부가가치세 납부 후에는 해당 오피스텔이 주택 임대소득으로 간주되어 부가가치세가 면제됩니다. 따라서 이후 부가가치세 신고 시에는 매출 세금계산서 발행 의무가 없으므로 무실적 신고를 하거나 면세 수입금액으로 신고하시면 됩니다.
4. 사업자 유지: 일반임대사업자 등록을 유지하면서 부가가치세를 반납하는 것이 가능하므로, 대출 조건 등 사업자 유지 필요성이 있다면 계속 유지할 수 있습니다.

주의사항:

• 실제 주거용으로 사용된 날이 속하는 과세기간에 부가가치세를 납부하지 않고 추후 세무서에 적발될 경우, 무신고 가산세 및 납부지연 가산세가 추가로 부과될 수 있습니다.
• 은행 대출 조건에 따라 '사업자 유지' 외에 '실제 사업 용도 활용'을 요구하는 경우가 있을 수 있으므로, 은행 담당자와 사전 확인이 필요할 수 있습니다.
• 월세 수입에 대한 종합소득세 신고 의무는 별도로 발생합니다.