건설업자 등록 없이 건축주가 직접 건축하는 경우 부가가치세는 어떻게 되나요?

건축주가 직접 건축하는 경우, 즉 건설업자 등록 없이 직영으로 건축하는 경우 부가가치세는 건축물의 용도 및 규모에 따라 달라집니다.

부가가치세 면제 대상

• 주택 건설용역: 전용면적 85제곱미터 이하의 국민주택 규모 이하의 주택을 건설하는 용역은 부가가치세가 면제됩니다. 이는 주택법에 따른 국민주택 규모 이하의 주택 건설에 해당합니다.
• 주택에 부수되는 시설 및 모델하우스: 국민주택 공급에 부수되는 시설(예: 상가 등)의 건설용역도 주택 분양가격에 포함하여 받는 경우 부가가치세가 면제될 수 있습니다. 또한, 모델하우스 건설용역도 면세 대상입니다.
• 리모델링 용역: 주택법, 도시 및 주거환경정비법, 건축법에 따라 리모델링하는 국민주택의 건설용역 및 설계용역도 부가가치세가 면제될 수 있습니다. 다만, 리모델링 전 주택 규모가 국민주택 규모 이하이고, 리모델링 후 규모가 이전 규모의 130%를 초과하지 않는 경우 등에 해당합니다.

부가가치세 과세 대상

• 오피스텔: 오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되어 주거용으로 공급하더라도 부가가치세가 과세됩니다.
• 건설업 등록이 필요한 경우: 연면적 200제곱미터를 초과하는 건축물 또는 특정 용도의 건축물(공동주택, 다중주택, 다가구주택, 학교, 병원 등)을 건축하는 경우에는 건설업자 등록이 필요하며, 이 경우 공급하는 용역은 부가가치세 과세 대상이 됩니다.

참고 사항

• 건설업법 등 관련 법령에 따라 등록된 사업자가 공급하는 경우에 한해 면세가 적용되므로, 무등록 건설업자의 용역은 과세 대상이 될 수 있습니다.
• 실거주 목적의 주택 건축 시에는 부가가치세가 면제되는 경우가 많아, 개인 명의로 자재를 구매해도 무방하며, 이 경우 부가가치세가 포함된 자재비도 취득가액 계산 시 인정받을 수 있습니다.

[출처]

• 조세특례제한법 제106조
• 조세특례제한법 시행령 제106조
• 국세청 서면인터넷방문상담3팀-1395 (2007.05.09.)