5평 원룸 총 11개를 주택임대하며 전세보증금 1년치 총 합계 33,000,000원, 월세 1년치 총 합계 3,020,000원일 때 종합소득세 신고해야 하나요?

네, 종합소득세 신고를 하셔야 합니다.

귀하의 경우, 총 11개의 원룸을 주택임대하고 계시며, 연간 총수입금액은 전세보증금에 대한 간주임대료와 월세 수입을 합산하여 계산됩니다.

1. 간주임대료 계산: 주택임대소득의 간주임대료는 3주택 이상을 소유하고 보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하는 경우에 계산됩니다. 귀하의 경우, 총 11개의 원룸을 보유하고 계시므로 이 요건에 해당합니다.

• 보증금 합계액: 33,000,000원
• 간주임대료 계산: (보증금 합계액 - 3억 원) × 임대일수 × 60% × 정기예금이자율(3.1%) ÷ 365일
  • 귀하의 보증금 합계액(33,000,000원)은 3억 원을 초과하지 않으므로 간주임대료는 발생하지 않습니다.

2. 총수입금액:

• 월세 수입: 3,020,000원
• 간주임대료: 0원
• 총수입금액 합계: 3,020,000원

3. 과세 여부: 주택임대소득의 총수입금액이 연 2천만 원 이하인 경우, 분리과세 또는 종합과세 중 유리한 방법을 선택하여 신고할 수 있습니다. 귀하의 총수입금액은 3,020,000원으로 2천만 원 이하이므로, 분리과세 또는 종합과세 신고 대상에 해당합니다.

4. 신고 방법:

• 분리과세: 주택임대소득만 따로 분리하여 14%의 세율로 과세합니다. 이 경우 필요경비율(50%)과 공제금액(200만 원)을 적용하여 계산합니다.
  • 과세표준 = 3,020,000원 - (3,020,000원 × 50%) - 2,000,000원 = 0원
  • 납부할 세액 = 0원
• 종합과세: 다른 소득과 합산하여 6% ~ 45%의 종합소득세율로 과세합니다. 이 경우 단순경비율(42.6%)을 적용하여 계산합니다.
  • 소득금액 = 3,020,000원 - (3,020,000원 × 42.6%) = 1,732,920원
  • 종합소득 과세표준 (다른 소득이 없다고 가정 시) = 1,732,920원 - 1,500,000원 (기본공제) = 232,920원
  • 산출세액 = 232,920원 × 6% = 13,975원 (표준세액공제 7만원 적용 시 납부할 세액 없음)

귀하의 경우, 분리과세 시 납부할 세액이 0원이므로 분리과세로 신고하는 것이 유리합니다. 다만, 다른 종합소득이 있는 경우 종합과세가 유리할 수도 있으니 전문가와 상담하시는 것을 권장합니다.

참고:

• 소형주택(전용면적 40㎡ 이하, 기준시가 2억 원 이하)은 간주임대료 계산 시 주택 수에서 제외될 수 있습니다.
• 임대사업자 등록 여부에 따라 필요경비율 및 공제금액에 차이가 있을 수 있습니다.