주택임대소득에서 월세에서 전세로 변경되었을 때 전세금액은 주택임대소득에 포함되지 않는 것이 맞나요?

전세금 자체는 주택임대소득에 직접적으로 포함되지 않습니다. 다만, 주택 수 및 보증금 합계액 등 특정 요건을 충족하는 경우, 전세금에 대한 '간주임대료'가 주택임대소득으로 과세될 수 있습니다.

과세 대상 여부 판단 기준 (2025년 귀속 기준):

• 1주택자: 모든 보증금 및 전세금은 과세 대상이 아닙니다. (단, 국외 주택 월세 수입 및 기준시가 12억원 초과 주택 월세 수입은 과세 대상입니다.)
• 2주택자: 모든 보증금 및 전세금은 과세 대상이 아닙니다. (단, 모든 월세 수입은 과세 대상입니다.)
• 3주택 이상 보유자:
  • 비소형 주택(전용면적 40㎡ 이하, 기준시가 2억원 이하가 아닌 주택) 3채 이상 보유 시, 해당 보증금·전세금 합계액이 3억원을 초과하는 경우 그 초과분에 대해 간주임대료가 과세됩니다.
  • 소형주택의 보증금·전세금은 과세 대상이 아닙니다.
  • 비소형 주택의 보증금·전세금 합계액이 3억원 이하인 경우 과세 대상이 아닙니다.

간주임대료 계산 방식:

간주임대료 = (보증금 등 합계액 - 3억원) × 60% × 1/365 × 정기예금이자율 (2025년 귀속 기준 이자율은 확인 필요)

과세 미달 사례:

위 요건에 해당하더라도, 필요경비와 공제금액을 차감하면 납부할 세금이 없을 수 있습니다. 예를 들어, 분리과세 대상이고 다른 종합소득이 2천만원 이하이며 사업자 등록을 하고 임대료 증가율이 5% 이하인 경우, 연간 수입금액이 1천만원 이하이면 과세표준이 0원이 되어 세금이 없을 수 있습니다.

따라서 전세금액이 주택임대소득에 포함되는지 여부는 보유 주택 수, 주택의 종류(소형/비소형), 보증금 합계액 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.