복식부기의무자이자 성실신고확인대상자인 개인사업자가 3주택 이상 보유 시 주택임대 간주임대료를 수입금액에 포함하여 신고해야 하나요?

복식부기의무자이자 성실신고확인대상자인 개인사업자가 3주택 이상을 보유하고 해당 주택의 보증금 등 합계액이 3억 원을 초과하는 경우, 간주임대료를 계산하여 사업소득의 총수입금액에 산입하여 신고해야 합니다.

한눈에 보기

• 과세 대상: 3주택 이상을 소유하고, 해당 주택의 보증금 등 합계액이 3억 원을 초과하는 경우
• 주택 수 계산: 부부 합산하여 계산하며, 주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 소형주택은 2026년 12월 31일까지 주택 수에서 제외합니다.
• 신고 의무: 성실신고확인대상사업자는 장부와 증명서류에 근거하여 계산한 사업소득금액의 적정성을 세무사 등에게 확인받아 성실신고확인서를 제출해야 합니다.

왜 그런가요?

소득세법에 따라 거주자가 주택을 대여하고 보증금 등을 받은 경우, 일정 요건(3주택 이상 소유 및 보증금 합계 3억 원 초과)을 충족하면 보증금에 대한 이자 상당액을 '간주임대료'로 보아 총수입금액에 산입합니다. 이는 임대보증금을 운용하여 얻은 수익을 임대료 수입으로 환산하여 과세하는 제도입니다.

지금 해야 할 일

1. 주택 수 판정: 부부 합산하여 보유 주택 수를 계산하고, 소형주택 제외 요건을 확인합니다.
2. 보증금 합계 확인: 3주택 이상인 경우 보증금 등 합계액이 3억 원을 초과하는지 확인합니다.
3. 간주임대료 계산: 기장신고 사업자는 보증금 등에서 3억 원을 차감한 금액의 적수에 60%와 1/365(윤년 1/366)를 곱하고 정기예금이자율을 곱한 후, 해당 임대사업 부분에서 발생한 금융수익을 차감하여 계산합니다.
4. 성실신고확인서 제출: 성실신고확인대상사업자는 종합소득세 확정신고 시 세무사 등이 작성한 성실신고확인서를 함께 제출해야 합니다.

주의할 점

• 간주임대료 계산 시 적용되는 정기예금이자율은 매년 국세청장이 정하는 고시 이자율을 사용해야 합니다.
• 공동사업장의 경우 공동사업장을 1거주자로 보아 주택 수를 판정하며, 보증금 등에서 3억 원을 공제합니다.
• 복식부기의무자로서 성실신고확인대상자인 경우, 장부 기장 및 성실신고확인서 제출 의무를 이행하지 않으면 가산세 등 불이익이 발생할 수 있습니다.