부동산 매매 시 토지와 건물을 구분 기장한 가액이 안분계산액과 30% 이상 차이가 나는 경우 어떻게 처리해야 하나요?

토지와 건물을 함께 공급할 때 구분 기장한 가액이 안분계산액과 30% 이상 차이가 나면, 원칙적으로 해당 가액은 불분명한 것으로 보아 세법상 정해진 순서에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 적용해야 합니다. 다만, 2025년 1월 1일 이후 양도분부터는 다른 법령에 따라 가액이 구분된 경우나 건물을 철거하고 토지만 사용할 목적으로 취득한 경우 등 정당한 사유가 있다면 구분 기장한 가액을 인정받을 수 있습니다.

안분계산 순서

1. 기준시가가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가 비율로 안분합니다.
2. 기준시가가 일부 또는 모두 없는 경우: 장부가액(장부가액이 없는 경우 취득가액) 비율로 1차 안분한 후, 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가 비율로 2차 안분합니다.
3. 적용 불가 시: 국세청장이 정하는 안분계산방법을 따릅니다.

왜 그런가요?

자산별 가액을 임의로 구분하여 조세 부담을 회피하는 것을 방지하기 위해, 구분 기장액과 안분계산액의 차이가 30% 이상이면 가액 구분이 불분명한 것으로 간주합니다. 이는 부가가치세 과세 대상인 건물과 면세 대상인 토지의 가액을 합리적으로 배분하기 위한 조치입니다.

지금 해야 할 일

1. 차이 비율 확인: 구분 기장한 가액과 안분계산액의 차이가 30% 이상인지 정확히 계산하세요.
2. 예외 사유 검토: 해당 거래가 법령상 예외 사유(다른 법령에 따른 구분, 철거 목적 취득 등)에 해당하는지 확인하세요.
3. 공급가액 산정: 예외 사유가 없다면 안분계산된 금액을 기준으로 건물 공급가액을 확정하고 세금계산서를 발급하세요.

주의할 점

• 2025년 1월 1일 이후 양도분부터는 예외 사유가 신설되어, 정당한 사유가 있는 경우 30% 이상 차이가 나더라도 구분 기장한 가액을 인정받을 수 있습니다.
• 안분계산 시 기준시가는 공급계약 체결일 현재를 기준으로 합니다.