부가가치세 신고 시 주택임대(면세) 부분의 간주임대료 반영 여부와 부동산임대공급가액명세서 기재 여부, 그리고 종합소득세 신고 시 주택임대(면세) 간주임대료 반영 여부가 궁금합니다.

주택임대 용역은 부가가치세 면세 대상이므로 부가가치세 신고 시 간주임대료를 반영하거나 부동산임대공급가액명세서에 기재할 의무가 없으나, 종합소득세 신고 시에는 일정 요건을 충족하는 경우 간주임대료를 총수입금액에 산입하여 반영해야 합니다.

1. 부가가치세 신고 관련

• 간주임대료 반영 여부: 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역은 부가가치세가 면제되므로, 해당 임대보증금에 대한 간주임대료를 부가가치세 과세표준에 포함하거나 부가가치세를 납부할 의무가 없습니다.
• 부동산임대공급가액명세서 기재: 부동산임대공급가액명세서는 부가가치세 과세 대상인 부동산 임대업자가 제출하는 서류입니다. 따라서 면세 대상인 주택임대 부분은 해당 명세서의 기재 대상에서 제외하는 것이 원칙입니다. 다만, 상가와 주택을 함께 임대하는 겸용주택의 경우, 과세되는 상가 부분과 면세되는 주택 부분을 구분하여 안분계산한 과세분만 명세서에 기재해야 합니다.

2. 종합소득세 신고 관련

• 간주임대료 반영 여부: 종합소득세 신고 시에는 주택임대소득에 대해 간주임대료를 총수입금액에 산입해야 할 수 있습니다.
• 과세 요건:
  • 3주택 이상을 소유하고 보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하는 경우
  • 2주택(기준시가 12억 원 이하 주택 제외)을 소유하고 보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하는 경우
• 계산 시 주의사항: 주거 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 소형주택은 2026년 12월 31일까지 간주임대료 과세 대상 주택 수 계산에서 제외됩니다. 또한, 간주임대료 계산 시 보증금 등에서 3억 원을 차감한 금액의 적수에 60%를 곱하여 계산하며, 해당 임대사업 부분에서 발생한 금융수익(이자·배당 등)은 차감할 수 있습니다.