업무용 오피스텔에서 주거용 전대업을 운영할 경우 부가가치세 면세 대상인지와 임대인에게 지불한 월세의 환급 가능 여부가 궁금합니다.

업무용 오피스텔을 임차하여 주거용으로 전대하는 경우, 해당 임대용역은 부가가치세 면세 대상에 해당하며 임대인에게 지급한 월세에 대한 매입세액은 공제받을 수 없습니다.

부가가치세 면세 여부

부가가치세법상 주택의 임대용역은 면세 대상입니다. 이때 '주택'이란 공부상 용도와 관계없이 임차인이 실제로 상시 주거용으로 사용하는 건물을 의미합니다. 따라서 귀하가 임차한 오피스텔을 전차인이 상시 주거용으로 사용하는 경우, 귀하가 제공하는 전대 용역은 주택 임대용역으로 보아 부가가치세가 면제됩니다.

임대인에게 지급한 월세의 환급 가능 여부

귀하가 임대인에게 지급한 월세에 포함된 부가가치세는 환급받을 수 없습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

• 매입세액 불공제: 부가가치세법상 면세사업과 관련된 매입세액은 매출세액에서 공제되지 않습니다. 귀하의 전대업이 면세사업에 해당하므로, 해당 사업을 위해 지출한 임차료(월세)에 대한 매입세액은 공제 대상에서 제외됩니다.
• 과세전환의 제한: 비사업자(또는 면세사업자)가 주거 목적으로 취득하거나 임차하여 사용하던 자산을 과세사업으로 전환하는 경우와 달리, 면세사업인 주택 임대업을 위해 지출한 비용은 원칙적으로 매입세액 공제가 불가능합니다.

따라서 귀하는 부가가치세 면세사업자로서 매출세액이 발생하지 않으며, 임차료에 대해 매입세액 공제나 환급을 받을 수 없음을 유의하시기 바랍니다.