거주 중인 아파트와 상가보다 작은 면적을 가진 상가주택 1개를 보유한 경우 1세대 1주택 비과세 적용이 가능한가요?

거주 중인 아파트와 상가주택을 각각 1채씩 보유한 경우, 상가주택의 주택 면적이 상가 면적보다 작다면 상가주택의 주택 부분만 주택으로 보아 1세대 2주택 상태가 되며, 이 경우 아파트 양도 시 1세대 1주택 비과세 적용이 어렵습니다.

1. 상가주택의 주택 수 판정 기준

하나의 건물이 주택과 상가로 복합된 겸용주택은 주택 면적과 상가 면적의 크기에 따라 주택 수 산입 여부가 결정됩니다.

• 주택 면적 > 상가 면적: 건물 전체를 주택으로 보아 1주택으로 간주합니다.
• 주택 면적 ≤ 상가 면적: 주택 부분만 주택으로 보고, 상가 부분은 주택으로 보지 않습니다.

질문자님의 경우 상가주택의 주택 면적이 상가 면적보다 작으므로, 상가주택 중 주택 부분만 주택으로 산입됩니다. 따라서 아파트 1채와 상가주택의 주택 부분 1채를 합쳐 총 2주택을 보유한 것으로 판정됩니다.

2. 1세대 1주택 비과세 적용 여부

양도일 현재 1세대 2주택 상태이므로, 아파트를 양도할 때 일반적인 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용받을 수 없습니다. 다만, 다음의 경우 비과세가 가능할 수 있습니다.

• 일시적 2주택 특례: 신규 주택 취득 후 일정 기간 내에 종전 주택을 양도하는 등 법령에서 정한 요건을 충족하는 경우 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.
• 상가주택의 용도 변경: 상가주택의 상가 부분을 주택으로 용도 변경하여 전체를 주택으로 만든 후, 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 갖추어 양도하는 방법이 있으나, 이 경우 용도 변경 시점부터 보유기간을 다시 계산해야 할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3. 확인 및 유의사항

• 건축물대장 확인: 상가주택의 정확한 주택 면적과 상가 면적은 건축물대장을 통해 확인해야 합니다. 실제 사용 용도가 공부상 용도와 다르다면 사실관계를 입증하여 주택 면적을 조정할 수도 있습니다.
• 고가주택 여부: 양도가액이 12억 원을 초과하는 고가주택인 경우, 비과세 요건을 갖추더라도 12억 원 초과분에 대해서는 양도소득세가 과세됩니다.

보유하신 주택들의 정확한 취득 시기, 조정대상지역 여부, 그리고 향후 양도 계획에 따라 세액 차이가 크므로, 구체적인 자료를 지참하여 세무 전문가와 상담하시는 것을 권장합니다.