1가구 2주택 조정대상지역 내 12억 이상 고가주택 양도 시 양도소득세 세율 적용 기준이 현 시세인가요, 아니면 공시가격인가요?

고가주택 여부를 판단하는 기준은 공시가격이 아닌 양도 당시의 실지거래가액(현 시세)입니다.

1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었더라도 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억 원을 초과하면 고가주택으로 분류되어, 12억 원을 초과하는 양도차익에 대해서는 양도소득세가 과세됩니다. 1세대 2주택자의 경우에도 양도하는 주택의 실지거래가액이 12억 원을 초과하는지 여부를 기준으로 고가주택 여부를 판단합니다.

1. 고가주택 판단 기준

• 실지거래가액: 주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실제 매매계약서상의 거래금액을 기준으로 합니다.
• 공시가격 제외: 고가주택 판정 시 공시가격(기준시가)은 사용하지 않습니다.

2. 고가주택 양도소득세 계산 방식

고가주택을 양도할 때는 전체 양도차익이 아닌, 12억 원을 초과하는 비율만큼만 과세대상으로 산정합니다.

• 과세대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 - 12억 원) / 양도가액
• 과세대상 장기보유특별공제액 = 전체 장기보유특별공제액 × (양도가액 - 12억 원) / 양도가액

3. 주의사항

• 주택 수 계산: 1세대 2주택 여부를 판단할 때 조합원입주권과 분양권도 주택 수에 포함됩니다. 다만, 수도권·광역시·특별자치시 외의 지역에 소재한 기준시가 3억 원 이하 주택 등은 주택 수 계산에서 제외될 수 있습니다.
• 중과세율 적용: 조정대상지역 내 2주택자가 주택을 양도하는 경우 원칙적으로 중과세율이 적용되나, 2026년 5월 9일까지 양도하는 분에 대해서는 한시적으로 중과가 배제되어 기본세율(6~45%)이 적용됩니다.

구체적인 세액은 취득가액, 필요경비, 보유기간 및 거주기간에 따라 크게 달라질 수 있으므로, 실제 양도 시점의 실거래가액을 바탕으로 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.