서울에 1주택을 매도할 때 함양에 있는 무허가 주택 1채를 포함하여 2주택자로 보아 양도소득세가 계산되나요?

함양에 소재한 무허가 주택이 실제 주거용으로 사용 가능한 상태라면, 공부상 등재 여부와 관계없이 주택 수에 포함되어 서울 소재 주택 양도 시 1세대 2주택자로 과세될 수 있습니다.

소득세법상 '주택'은 건축 허가 여부나 공부상의 용도 구분과 관계없이 세대원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 의미합니다. 따라서 사람이 살지 않는 공가 상태라 하더라도 주거로서의 기능이 유지되고 있다면 주택으로 간주합니다.

주택 수 판정 시 유의사항

• 주택 여부 판단: 무허가 주택이라도 외벽, 내벽, 문 등 주거 기능을 유지하고 있다면 주택 수에 포함됩니다. 다만, 완전히 멸실되었거나 폐가 상태가 되어 주거 기능을 완전히 상실한 경우에만 주택으로 보지 않습니다.
• 입증 책임: 해당 무허가 주택이 주거 기능을 상실한 폐가임을 입증하는 책임은 납세자에게 있습니다. 이를 증명하지 못하면 주택 수에 포함되어 1세대 1주택 비과세 혜택을 받지 못할 가능성이 높습니다.
• 절세 방안: 만약 해당 무허가 주택이 주거 기능을 유지하고 있어 주택 수에 포함되는 상황이라면, 서울 소재 주택의 양도(잔금 청산일) 전에 해당 무허가 주택을 철거하여 멸실 신고를 완료할 경우 양도일 현재 1주택자로 인정받아 비과세 적용이 가능할 수 있습니다.

양도 전 해당 무허가 주택의 상태를 확인하시고, 주거 기능 유지 여부에 대한 증빙 자료를 준비하시거나 철거 여부를 검토하시기 바랍니다.