단독주택의 시가를 산정하는 방법은 무엇인가요?

단독주택의 시가는 원칙적으로 증여일 또는 상속개시일 전후 6개월(상속은 6개월, 증여는 3개월) 이내에 발생한 매매·감정·수용·공매 또는 경매가액을 시가로 보아 평가합니다. 만약 이러한 시가를 산정하기 어려운 경우에는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격을 보충적 평가방법으로 적용합니다.

주택 평가 방법

1. 시가 평가: 평가기간 내에 해당 주택의 매매사례가액 등이 있는 경우 이를 우선 적용합니다. 특수관계인과의 거래 등 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외하고, 평가기준일 전후 가장 가까운 날의 가액을 시가로 봅니다.
2. 보충적 평가방법: 시가를 산정하기 어려운 경우, 시장·군수·구청장이 결정·공시하는 개별주택가격을 적용합니다.
3. 공시가격이 없는 경우: 개별주택가격이 공시되지 않은 단독주택은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격을 참작하여 주택가격비준표에 따라 평가한 가액을 적용합니다.

유의사항

• 저당권 등이 설정된 경우: 평가기준일 현재의 시가(또는 보충적 평가액)와 해당 주택이 담보하는 채권액 중 큰 금액으로 평가합니다.
• 임대차계약이 체결된 경우: 보충적 평가방법에 의한 가액과 임대료 환산가액(임대보증금 + 1년간 임대료 ÷ 12%) 중 큰 금액으로 평가합니다.
• 대수선·리모델링: 고시된 개별주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 않은 경우, 감정가액 등을 고려하여 평가할 수 있습니다.