특수관계인 간 부동산 저가양도 시 증여세는 어떻게 계산하나요?

특수관계인 간 저가양도는 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수한 경우, 그 대가와 시가의 차액이 기준금액 이상이면 양수자가 증여세를 부담합니다.

1. 과세요건

   • 특수관계인 간 거래에서 (시가 - 대가)의 차액이 시가의 30% 이상이거나 그 차액이 3억 원 이상이면 과세 대상이 됩니다.
   • 두 요건 중 하나만 충족해도 됩니다.

2. 증여재산가액 계산

   • 증여재산가액 = (시가 - 대가) - Min(시가의 30%, 3억 원)
   • 여기서 기준금액(Min)은 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액입니다.

3. 증여일

   • 해당 재산의 양수일을 증여일로 봅니다.
   • 대금청산일이 원칙이며, 대금청산일이 불분명하거나 대금청산 전 등기 시에는 등기 접수일 등을 기준으로 합니다.

4. 계산 예시

   • 시가 8억 원 주택을 3억 원에 양수한 경우
     • 차액: 5억 원
     • 기준금액: Min(8억 × 30%, 3억) = 2.4억 원
     • 증여재산가액: 5억 - 2.4억 = 2.6억 원

5. 주의사항

   • 전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산은 저가양수 증여 규정 적용 대상에서 제외됩니다.
   • 특수관계인이 아닌 자 간 거래는 과세요건과 증여재산가액 계산 방식이 다릅니다(과세요건은 시가 30% 이상, 증여재산가액은 차액에서 3억 원 차감).
   • 저가양수로 증여세가 과세된 경우, 추후 해당 재산을 양도할 때 그 증여재산가액은 취득가액에 더해져서 양도소득세 계산 시 반영됩니다.
   • 증여일부터 소급하여 1년 이내에 동일한 거래가 있으면 이익을 합산하여 기준금액을 판단합니다.

적용 여부는 시가 평가, 특수관계인 해당 여부, 거래 경위 등에 따라 달라질 수 있으므로 실제 거래에서는 구체적인 사실관계를 확인해야 합니다.