재건축 아파트 신축 시 왜 원시취득으로 보아 2.8%의 취득세율이 적용되는 것인가요?

재건축 아파트 신축으로 취득하는 경우를 원시취득으로 보는 이유는, 조합원이 직접 건축자금을 부담해 새 건물을 짓는 구조이기 때문입니다. 대법원도 재건축조합이 건축허가를 받아 사용승인을 받았더라도, 실제 건축자금을 제공한 조합원이 그 건물을 원시취득한 것으로 본 사례가 있습니다.

• 원시취득으로 보는 근거: 재건축조합은 자기 자금으로 분양하는 것이 아니라, 조합원으로부터 각자 부담할 건축자금을 받아 조합원 자금으로 건축합니다. 그래서 건축절차의 편의상 조합 명의로 허가·승인을 받았더라도, 소유권은 건축자금 제공자인 조합원이 원시취득한 것으로 봅니다.
• 왜 1.1% 정도가 아닌지: 1.1%~3.3% 수준의 세율은 주택을 유상거래(매매)로 취득할 때 적용되는 표준세율입니다. 재건축으로 신축한 주택을 조합원이 취득하는 것은 매매가 아니라 신축에 따른 원시취득이므로, 유상거래 표준세율(1%~3%)이 아니라 원시취득 세율(2.8%)이 적용됩니다.
• 세율 구조: 원시취득은 지방세법 제11조제1항제3호에 따라 1천분의 28(2.8%)입니다. 여기에 지방교육세 등이 붙고, 전용면적 85㎡ 초과면 농어촌특별세도 추가될 수 있습니다.
• 거주 기간은 세율과 무관: 20년 넘게 살았더라도, 취득 유형을 바꾸는 사유가 되지는 않습니다. 오래 거주했다고 해서 신축 취득이 유상거래로 바뀌거나 표준세율이 적용되는 것은 아닙니다.
• 다만 취득 경위에 따라 달라질 수 있는 부분: 조합원 지위를 승계해 취득하는 경우처럼, 실제 취득 방식이 원시취득이 아니라 승계취득으로 볼 수 있는 사례도 있습니다. 또 멸실 예정 주택 여부, 관리처분계획인가, 이주 완료, 단전·단수 등 사실관계에 따라 주택 해당 여부나 세율 적용이 달라질 수 있습니다.

결국 재건축 신축을 원시취득으로 보는 것 자체가 이상한 것은 아니고, 유상거래로 산 것이 아니기 때문에 1.1%대가 아니라 2.8% 쪽이 적용되는 구조입니다. 다만 본인의 취득 경위(조합원 직접 취득인지, 조합원 지위 승계인지, 일반 분양인지)와 사업 진행 경과에 따라 취득 유형과 세율 적용이 달라질 수 있으니, 실제 계약·사업 진행 내용을 기준으로 확인해 보시는 것이 좋습니다.

최신 개정 사항을 별도로 확인해 보시는 것을 권장드립니다.