재건축 중인 입주권의 경우에도 주택 수에서 제외되나요?

재건축 중인 조합원입주권은 주택 수에서 제외되지 않습니다.

1. 재건축 중인 조합원입주권은 주택 수에 포함됩니다.

• 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위(조합원입주권)는 주택 수에 가산합니다.
• 다만, 이는 주택분 재산세 과세대상 주택이 아니므로 종합부동산세·재산세에서 말하는 ‘주택 수’와는 계산 방식이 다를 수 있습니다.

2. 재건축 구역 내 주택(건물)이 아직 철거되지 않았다면 주택으로 봅니다.

• 재개발·재건축 등 정비구역 내 주택은 관리처분계획 인가 여부나 퇴거·단전·단수·출입문 봉쇄와 관계없이, 사실상 철거·멸실된 날까지 주택 수에 포함됩니다.
• ‘사실상 철거·멸실’은 외형상 주택 구조가 훼손·붕괴되어 복구가 사회통념상 거의 불가능해 재산적 가치를 전부 상실한 정도를 의미하며, 이는 사실관계를 종합해 판단합니다.

3. 입주권의 취득 시점 판단

• 기존 조합원의 조합원입주권 취득 시점은 관리처분계획 인가 후 주택이 멸실된 시점입니다.
• 승계조합원의 경우 기존 조합원 소유의 조합원입주권(기존 주택 멸실 이후 토지 등 취득)을 취득한 시점이 기준이 됩니다.

4. 주택 수 계산에서 제외되는 경우는 별도 요건이 있습니다.

• 상속으로 취득한 조합원입주권은 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 경우 주택 수에서 제외될 수 있습니다.
• 소형 신축주택, 준공 후 미분양주택 등 일정 요건을 갖춘 주택은 한시적으로 주택 수에서 제외될 수 있으나, 이는 재건축 중인 입주권 일반에 적용되는 예외가 아닙니다.

5. 정리

• 재건축 중인 조합원입주권 자체는 주택 수 계산에서 제외되지 않고, 주택 수에 가산됩니다.
• 재건축 구역 내 기존 주택이 아직 사실상 철거되지 않았다면 그 주택도 계속 주택 수에 포함됩니다.
• 다만, 어느 세법(취득세·종합부동산세·양도소득세)과 어떤 계산 목적(1세대 1주택 판정, 중과세율 적용 등)인지에 따라 주택 수 산정 방법과 예외가 달라질 수 있으므로, 보유 주택·입주권의 취득 시기, 멸실 여부, 상속 여부, 지역·가액 요건을 함께 확인해야 합니다.

최신 개정 사항을 별도로 확인해 보시는 것을 권장드립니다.