경매로 낙찰받은 오피스텔을 임차인을 맞춰 주거용으로 변경하고 매매사업자로 매도할 때 부가가치세 처리는 어떻게 되나요?

경매로 낙찰받은 오피스텔을 주거용으로 임대하다가 매매사업자로 매도하는 경우, 해당 오피스텔의 취득 시 매입세액 공제 여부와 현재 사용 용도에 따라 부가가치세 처리 방식이 달라집니다.

• 경매 낙찰 시 부가가치세 처리: 경매를 통해 오피스텔을 취득하는 경우, 「민사집행법」에 따른 경매는 재화의 공급으로 보지 않으므로 부가가치세가 과세되지 않습니다.

• 주거용 임대 시 부가가치세 처리: 오피스텔을 주거용으로 임대하는 것은 부가가치세가 면제되는 용역에 해당합니다. 따라서 주거용 임대를 목적으로 오피스텔을 취득했다면 매입세액을 공제받을 수 없습니다.

• 매매사업자로 매도 시 부가가치세 처리:

  1. 취득 시 매입세액을 공제받지 않은 경우: 주거용으로 사용하던 오피스텔을 매도하는 경우, 취득 시 매입세액을 공제받지 않았으므로 매도 시에도 부가가치세가 과세되지 않습니다.
  2. 취득 시 매입세액을 공제받은 경우 (업무용에서 주거용으로 전환): 만약 오피스텔을 업무용으로 취득하여 매입세액을 공제받았다가 주거용으로 전환하여 임대하는 경우, 이는 면세사업 전용(간주공급)으로 보아 부가가치세가 과세됩니다. 이후 매매사업자로 매도하더라도 이미 간주공급으로 과세되었으므로 추가적인 부가가치세는 발생하지 않습니다.