오피스텔, 근린생활시설, 주택 임대 사업 시 과세와 면세 구분을 어떻게 하는지 알려주세요.

오피스텔, 근린생활시설, 주택의 임대 사업 시 부가가치세 과세 및 면세 구분은 다음과 같습니다.

1. 오피스텔 임대 시

• 주거용 임대: 오피스텔을 주거용으로 임대하는 경우, 부가가치세가 면제됩니다. 이 경우 오피스텔 취득 시 부담한 매입세액은 공제받을 수 없습니다.
• 업무용 임대: 오피스텔을 업무용으로 임대하는 경우, 부가가치세가 과세됩니다. 이 경우 오피스텔 취득 시 부담한 매입세액은 공제받을 수 있습니다.
• 용도 전환 시: 업무용에서 주거용으로 전환되는 경우, 매입세액 공제를 받았던 재화는 면세 전용으로 간주되어 부가가치세가 과세됩니다. 반대로 주거용에서 업무용으로 전환되는 경우, 매입세액이 불공제되었던 감가상각자산은 과세사업 전환 시 매입세액 공제를 받을 수 있습니다.

2. 근린생활시설 임대 시

• 근린생활시설은 일반적으로 부가가치세가 과세되는 사업용 건물에 해당합니다. 따라서 임대 용역에 대해 부가가치세가 과세됩니다.

3. 주택 임대 시

• 주택(면적 무관, 실제 용도 기준)을 임대하는 경우, 부가가치세가 면제됩니다. 이는 소득세법상 면세사업자로 등록해야 합니다.
• 다만, 사업을 위한 주거용(예: 법인 기숙사)으로 임대하는 경우에는 부가가치세가 과세될 수 있습니다.

참고:

• 오피스텔의 경우, 공부상 용도가 업무시설이라 하더라도 실제 주거용으로 사용되는 것이 확인되면 주택 임대로 간주되어 부가가치세가 면제될 수 있습니다. (대법원 2020두44749, 2021.1.28. 판결 참조)
• 국민주택 규모 이하의 주택 공급은 부가가치세가 면제되나, 오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되어 주거용으로 공급하더라도 부가가치세가 과세됩니다. (대법원 2020두44749, 2021.1.28. 판결 참조)

정확한 판단을 위해서는 임대하는 건물의 실제 용도, 계약 내용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.