특수관계자에게 보증금을 시가보다 낮게 주면 어떻게 되나요?

특수관계자에게 부동산을 시가보다 낮은 보증금으로 임대하는 경우, 세법에 따라 부당행위계산으로 간주되어 추가적인 세금이 부과될 수 있습니다.

결론적으로, 특수관계자에게 부동산을 시가보다 낮은 보증금으로 임대하는 경우, 그 차액에 대해 증여세 또는 소득세가 과세될 수 있습니다. 이는 조세 회피를 방지하기 위한 규정입니다.

근거:

1. 소득세법 및 법인세법상 부당행위계산 부인 규정:

   • 개인이나 법인이 특수관계자(가족, 친척, 지배주주 등)와 거래할 때 정상적인 시장 가격(시가)보다 현저히 낮거나 높은 가격으로 거래하여 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우, 세법은 해당 거래를 부인하고 시가에 따라 소득금액을 다시 계산합니다.
   • 부동산 임대의 경우, 낮은 보증금은 시가와의 차액만큼 '증여'된 것으로 간주될 수 있습니다. 개인의 경우 이 증여이익에 대해 증여세가 부과될 수 있으며, 법인의 경우 해당 금액이 익금에 산입되어 법인세가 추가될 수 있습니다.

2. 시가의 산정:

   • 시가는 일반적으로 불특정다수 간의 거래에서 형성되는 가격을 의미합니다.
   • 만약 특수관계자 간의 거래 가격이 시가보다 낮다면, 세법에서는 다음과 같은 방법으로 시가를 산정합니다:
     • 특수관계자 외의 불특정다수와 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우 그 가격을 시가로 봅니다.
     • 이러한 가격이 없는 경우, 법인세법 시행령 제89조 제4항에 따라 해당 자산의 시가에 50%를 곱한 금액에서 전세보증금을 차감한 후 정기예금 이자율을 곱하여 계산한 금액을 임대료의 시가로 볼 수 있습니다. (이 경우, 실제 받은 보증금보다 더 높은 임대료 상당액이 과세될 수 있습니다.)

3. 부가가치세법상 취급:

   • 부동산 임대용역을 특수관계자에게 무상으로 공급하는 것은 원칙적으로 부가가치세 과세 대상이 아니지만, 특수관계자에게 부동산 임대용역을 '저가'로 공급하는 경우에는 부가가치세 과세 대상이 됩니다. 이 경우 시가를 과세표준으로 하여 부가가치세가 부과됩니다.

예시: 만약 시가가 10억 원인 건물을 특수관계자에게 보증금 1억 원으로 임대했는데, 시가에 따른 적정 보증금이 3억 원이라고 가정해 보겠습니다. 이 경우 2억 원의 차액에 대해 증여세 또는 소득세가 과세될 수 있습니다. 또한, 부가가치세법상으로는 시가인 3억 원을 기준으로 부가가치세가 과세될 수 있습니다.