도시개발사업이 진행 중인 토지를 취득한 경우 비사업용 토지 해당 여부는 어떻게 판단하나요?

도시개발사업이 진행 중인 토지를 취득한 경우, 해당 토지가 비사업용 토지에 해당하는지 여부는 토지의 취득 시점과 도시개발구역 지정 시점, 그리고 사업 진행 상황에 따라 다르게 판단될 수 있습니다.

결론적으로, 토지를 취득한 후 도시개발구역으로 지정되어 사업이 시행되는 경우, 사업 시행지구로 지정된 날부터 사업이 완료되어 건축이 가능하게 된 날까지의 기간은 사업용 토지로 간주될 수 있습니다. 또한, 이 기간에 2년을 더한 기간까지도 사업용 토지로 인정받을 수 있습니다. 그러나 토지를 취득하기 이전부터 이미 도시개발구역으로 지정되어 있었다면, 이러한 비사업용 토지 판정 특례가 적용되지 않을 수 있습니다.

근거는 다음과 같습니다.

1. 도시개발사업 시행 중 토지 취득 시:

   • 토지를 취득한 후 「도시개발법」에 따라 도시개발구역으로 지정되고 환지방식으로 사업이 시행되는 경우, 해당 사업시행지구로 지정된 날부터 사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능하게 된 날까지의 기간은 사업용으로 사용한 기간으로 봅니다. (서면인터넷방문상담5팀-652, 2008.03.19)
   • 이 경우 '사업시행지구로 지정된 날'은 「도시개발법」 제9조의 '도시개발구역 지정 고시일'을 의미합니다. (국세청 2008. 8. 22.자 재산세과-2427)
   • 또한, 「소득세법 시행규칙」 제83조의 5 제1항 제8호에 따라, 도시개발구역 안의 토지로서 환지방식으로 시행되는 도시개발사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능한 날부터 2년까지는 비사업용 토지로 보지 않습니다. (서울행정법원-2020-구단-16020)

2. 도시개발구역 지정 이전에 토지 취득 시:

   • 토지를 취득하기 이전부터 이미 도시개발구역으로 지정고시된 경우에는, 토지 취득 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지에 대한 비사업용 토지 판정 특례의 적용 대상에 포함되지 않을 수 있습니다. (조심-2009-광-0034)

3. 농지의 경우:

   • 도시개발사업지구로 지정되어 행위 제한 등의 사유로 경작이 불가능해진 경우에도, 「도시개발법」에서 농지의 경작을 직접적으로 제한하는 규정이 없다면 비사업용 토지로 간주될 수 있습니다. (조심-2010-중-1411)

따라서 토지의 취득 시점과 도시개발구역 지정 시점, 그리고 사업의 진행 정도에 따라 비사업용 토지 해당 여부가 달라지므로, 구체적인 사실관계를 바탕으로 전문가와 상담하시는 것이 좋습니다.