조정지역에서 1개의 재개발 예정 빌라를 소유한 상태에서 추가로 빌라를 구입하여 주택임대사업자로 등록할 경우, 각 세금별 부과 방식은 어떻게 되나요?

조정대상지역 내에서 재개발 예정 빌라를 1채 소유한 상태에서 추가로 빌라를 구입하여 주택임대사업자로 등록하는 경우, 각 세금별 부과 방식은 다음과 같습니다.

결론적으로, 추가로 구입하는 빌라가 조정대상지역 내에 있고, 주택임대사업자 등록 시에도 기존 주택과 합산하여 주택 수에 포함될 가능성이 높으므로 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 등에서 중과될 수 있습니다.

근거:

1. 취득세:

   • 추가로 구입하는 빌라가 조정대상지역에 소재하는 경우, 1주택을 소유한 상태에서 추가로 취득하는 것이므로 취득세가 중과될 수 있습니다.
   • 주택임대사업자로 등록하더라도, 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역에서 신규로 취득한 주택은 종부세 합산 배제 및 양도세 중과 배제 혜택을 받기 어렵습니다.
   • 취득세 감면 혜택은 신축 공동주택에 한정되거나, 기존 주택의 경우 취득 후 60일 이내 등록해야 하는 등 요건이 까다롭습니다.

2. 종합부동산세 (종부세):

   • 주택임대사업자로 등록하더라도, 조정대상지역 내에서는 종부세 합산 배제 요건을 충족하기 어렵습니다.
   • 종부세 합산 배제 요건을 충족하려면 임대 개시 당시 기준시가가 6억 원 이하(수도권 외 3억 원 이하)이어야 하며, 지자체 및 세무서 모두에 등록하고 실제 임대를 개시해야 합니다.

3. 양도소득세 (양도세):

   • 조정대상지역 내 다주택자에 대한 양도세 중과 규정이 적용될 수 있습니다.
   • 주택임대사업자로 등록한 경우에도, 10년 임대 시 거주주택 비과세 혜택을 받을 수 있으나, 6년 단기 임대는 해당되지 않습니다.
   • 만약 임대주택 등록을 자진 말소하는 경우, 말소 후 1년 이내에 매각해야 양도세 중과 배제가 가능합니다. 다만, 자동 말소된 경우에는 언제든지 매각해도 중과 배제가 가능합니다.

4. 주택 수 포함 여부:

   • 재개발 예정 빌라의 경우, 사업 진행 단계 및 관련 법령에 따라 조합원입주권으로 간주될 수 있습니다. 2022년 1월 1일 이후 취득한 경우, 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재개발사업 등에서 취득한 입주권도 조합원입주권에 포함됩니다.
   • 따라서 추가로 구입하는 빌라와 기존 재개발 예정 빌라 모두 주택 수 계산에 포함될 가능성이 높습니다.

참고:

• 정확한 세금 부과 방식은 추가로 구입하는 빌라의 소재지, 취득 시점, 임대사업자 등록 요건 충족 여부, 기존 주택의 상태 등 구체적인 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 계약 체결 전에 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.