증액 대환 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 한도 계산 방법은 어떻게 되나요?

장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 시, 대환대출로 인해 증액된 부분에 대한 공제 한도는 기존 차입금의 잔액을 한도로 적용됩니다. 즉, 증액된 금액 자체에 대한 이자는 공제 대상에서 제외됩니다.

결론적으로,

• 대환대출 시점의 주택 가격이 아닌, 최초 주택 취득 당시의 기준시가를 기준으로 공제 요건을 판단합니다.
• 증액된 대출금에 대한 이자는 공제받을 수 없으며, 기존 대출 잔액에 해당하는 이자분만 소득공제 대상이 됩니다.

근거:

1. 주택 가격 기준: 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제에서 주택 가격 요건은 주택 취득 당시의 기준시가를 기준으로 판단합니다. 따라서 대환대출 시점의 주택 가격이 상승했더라도, 최초 차입 당시의 기준시가가 공제 요건을 충족하면 대환대출에 대해서도 공제가 가능합니다.
2. 증액 부분 공제 불가: 소득세법 시행령에 따라, 금융기관을 변경하여 차입금을 이전(대환)하는 경우 기존 차입금의 잔액을 한도로 장기주택저당차입금으로 인정됩니다. 따라서 대환대출로 인해 증액된 부분에 대한 이자는 소득공제 대상에서 제외됩니다.

예시:

• 2020년 3월, 기준시가 4.8억 원의 주택을 취득하며 3.5억 원의 대출을 실행하여 장기주택저당차입금 요건을 충족한 경우.
• 2023년 4월, 해당 주택의 기준시가가 5.5억 원으로 상승했으나, 기존 대출 잔액 3억 원을 포함하여 총 4.2억 원으로 대환대출을 실행한 경우.
• 이 경우, 4.2억 원 전체에 대한 이자가 아니라 기존 대출 잔액인 3억 원에 해당하는 이자분에 대해서만 소득공제가 가능합니다.

필요 서류:

• 장기주택저당차입금 이자상환증명서
• 주민등록표등본
• 등기부등본 등 주택의 가액을 확인할 수 있는 서류 (연말정산 시 회사에 제출)