주택임대소득 분리과세 시 총수입금액 기준과 사업소득금액, 필요경비 계산에 대해 더 자세히 알려줘.

주택임대소득을 분리과세할 경우, 총수입금액 기준, 사업소득금액 및 필요경비 계산 방법은 다음과 같습니다.

1. 총수입금액 기준

연간 주택임대소득 총수입금액이 2천만원 이하인 경우, 종합과세와 분리과세 중 유리한 방식을 선택할 수 있습니다. 분리과세는 14%의 단일세율로 과세됩니다.

2. 사업소득금액 및 필요경비 계산

• 일반적인 경우:

  • 필요경비율: 총수입금액의 50%
  • 추가 공제금액: 200만원 (주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우)

• 등록임대주택의 경우:

  • 필요경비율: 총수입금액의 60%
  • 추가 공제금액: 400만원 (주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우)

위와 같이 계산된 사업소득금액에 14%의 세율을 적용하여 산출세액을 계산합니다.

참고:

• 등록임대주택 요건을 충족해야만 필요경비율 60% 및 공제금액 400만원을 적용받을 수 있습니다.
• 분리과세 시에는 의료비, 교육비 등 다른 세액공제는 적용되지 않으며, 소형주택 임대사업자 감면만 적용 가능합니다.

계산 예시:

월세 수입이 없고 보증금만 있는 경우, 보증금에 대한 간주임대료가 총수입금액이 됩니다. 예를 들어, 보증금 12억원(3주택, 미등록임대주택)의 경우, 간주임대료는 약 1,890만원이 됩니다. 이 경우 분리과세 시 필요경비(50%)와 공제금액(200만원)을 제외한 금액에 14%의 세율을 적용하여 세액을 계산합니다.