다가구주택 임대인이 일부를 직접 거주하며 임대할 경우 발생하는 세금 문제는 무엇인가요?
다가구주택 임대인이 일부를 직접 거주하면서 나머지를 임대하는 경우, 세법상으로는 해당 주택 전체를 하나의 주택으로 보아 양도소득세 계산 시 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있습니다. 다만, 임대하는 부분이 사업용으로 사용되어 부가가치세 등이 별도로 과세되는 경우에는 주택 외의 부분으로 간주될 수 있어 주의가 필요합니다.
주요 세금 문제는 다음과 같습니다:
양도소득세: 다가구주택은 원칙적으로 하나의 주택으로 간주됩니다. 따라서 임대인이 일부에 거주하고 나머지를 임대하더라도, 해당 주택을 하나의 매매 단위로 하여 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 요건(보유 기간, 거주 기간 등)을 충족하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 주택의 일부가 사업용으로 사용되어 부가가치세 등이 과세된 경우, 해당 부분은 주택으로 보지 않아 전체 주택에 대한 비과세 적용이 어려울 수 있습니다.
임대소득세: 직접 거주하는 부분에 대해서는 임대소득이 발생하지 않으므로 과세 대상이 아닙니다. 임대하는 부분에서 발생하는 임대소득은 종합소득세 신고 시 합산하여 신고해야 합니다. 다만, 1세대 1주택자로서 연간 임대소득이 2천만원 이하인 경우 분리과세 또는 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. (2023년 귀속부터는 고가주택 기준이 12억원으로 상향되었습니다.)
부가가치세: 임대하는 부분이 상가 등 사업용으로 사용되어 부가가치세가 과세되는 경우, 해당 부분에 대한 부가가치세를 신고·납부해야 합니다. 이 경우 주택 외의 사업용 건물로 간주될 수 있습니다.
재산세 및 종합부동산세: 다가구주택은 1구의 주택 단위로 구분하여 과세표준 및 재산세액을 산출합니다. 임대하는 부분이 주택임대사업자로 등록된 경우, 일정 요건 충족 시 재산세 감면 혜택을 받을 수 있으며, 종합부동산세 합산 배제 대상이 될 수도 있습니다. 직접 거주하는 부분은 주택 수에 포함되어 재산세 및 종합부동산세가 부과됩니다.
