신축 오피스텔 매입세액 공제 시 주의사항은 무엇인가요?

신축 오피스텔 매입 시 세액 공제와 관련하여 주의할 점은 오피스텔의 용도에 따라 부가가치세 매입세액 공제 여부가 달라진다는 것입니다.

결론적으로, 오피스텔을 취득할 때 부담한 매입세액은 해당 오피스텔을 과세사업(예: 사무실 임대)에 사용하는 경우에만 공제가 가능합니다. 만약 오피스텔을 주거용으로 임대하는 경우(부가가치세 면세사업)에는 매입세액 공제가 불가능하며, 이미 공제받은 세액이 있다면 면세 전용으로 간주되어 부가가치세가 과세될 수 있습니다.

근거는 다음과 같습니다.

1. 용도에 따른 매입세액 공제 여부:
   • 오피스텔을 사무실 등 과세사업용으로 임대할 경우, 취득 시 부담한 매입세액은 공제받을 수 있습니다.
   • 오피스텔을 주거용으로 임대할 경우, 부가가치세가 면제되므로 취득 시 부담한 매입세액은 공제받을 수 없습니다.
2. 용도 전환 시 처리:
   • 업무용으로 사용하다가 주거용으로 전환하는 경우: 매입세액 공제를 받은 재화는 면세 전용으로 간주되어 부가가치세가 과세됩니다.
   • 주거용으로 사용하다가 업무용으로 전환하는 경우: 매입세액이 불공제되었던 감가상각자산은 과세사업 전환 시 매입세액 공제가 가능합니다.
3. 공부상 용도 기준: 오피스텔의 경우, 건축물대장상 용도가 '업무시설'로 되어 있다면 실제 주거용으로 사용하더라도 부가가치세 면세 대상인 '국민주택'으로 간주되지 않아 매입세액 공제 가능 여부가 달라질 수 있습니다. 공급 당시 공부상 용도를 기준으로 판단하는 것이 원칙입니다.
4. 임차인의 사용 용도: 임차인이 오피스텔을 실제 어떤 용도로 사용하는지에 따라 과세 또는 면세 여부가 결정됩니다. 따라서 임대차 계약 시 임차인의 사용 용도를 명확히 하고, 필요한 경우 주거용으로 사용하지 않겠다는 조건 등을 명시하는 것이 좋습니다.