2주택자의 임대소득 중 보증금에 대한 과세 기준은 어떻게 되나요?

2주택자의 경우, 전세보증금에 대한 간주임대료 과세 기준은 다음과 같습니다.

1. 현재 기준 (2026년 1월 1일 이전 소득분까지 적용)

• 3주택 이상 보유자: 보증금 합계액이 3억원을 초과하는 경우 간주임대료 과세 대상이 됩니다.
• 2주택 보유자: 원칙적으로 보증금에 대한 간주임대료 과세 대상이 아닙니다. 다만, 보유한 주택 모두 기준시가 12억원을 초과하고 보증금 합계액이 12억원을 초과하는 경우에는 간주임대료가 계산될 수 있습니다.

2. 2026년 1월 1일 이후 소득분부터 적용되는 개정 내용

• 2주택 보유자: 보유한 주택 모두 기준시가 12억원을 초과하고 보증금 합계액이 12억원을 초과하는 경우 간주임대료 과세 대상이 됩니다.
• 3주택 이상 보유자: 보증금 합계액이 3억원을 초과하는 경우 간주임대료 과세 대상이 됩니다.

간주임대료 계산 예시 (2025년 귀속 기준)

• 기준시가 12억원을 초과하는 주택 2채를 보유하고, 한 채에 전세보증금 15억원을 받는 경우:
  • 과세 대상 보증금: 15억원 - 3억원 = 12억원
  • 간주임대료: (15억원 - 3억원) × 60% × 3.1%(정기예금이자율) = 2,232만원
  • 이 금액은 주택임대소득으로 간주되어 세금이 부과될 수 있습니다.

참고:

• 주택 수는 부부 합산 기준이며, 전용면적 40㎡ 이하이고 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 주택 수 계산에서 제외될 수 있습니다 (단, 2027년부터는 소형주택도 주택 수에 포함됩니다).
• 간주임대료는 다른 소득과 합산하여 종합과세되거나, 연간 주택임대소득이 2천만원 이하인 경우 분리과세를 선택할 수 있습니다.