2026년부터 2주택자 전세보증금 과세 기준이 어떻게 바뀌나요?

2026년부터 2주택자의 전세보증금에 대한 간주임대료 과세 기준이 강화됩니다. 기존에는 3주택 이상 보유자만 보증금 합계액 3억원 초과 시 간주임대료가 과세되었으나, 2026년부터는 부부 합산 2주택자이면서 보유 주택 모두 기준시가 12억원을 초과하고, 해당 주택들의 보증금 합계액이 12억원을 초과하는 경우 간주임대료에 대한 종합소득세가 부과됩니다.

주요 변경 사항:

• 과세 대상: 부부 합산 2주택자 중, 모든 주택의 기준시가가 12억원을 초과하고 보증금 합계액이 12억원을 초과하는 경우
• 과세 방식: 보증금 합계액에서 3억원을 공제한 금액의 60%에 정기예금 이자율(2026년 귀속 연 3.1%)을 곱하여 간주임대료를 산정하고, 이를 주택임대소득에 합산하여 과세합니다.

예를 들어, 기준시가 12억원을 초과하는 주택 2채를 보유하고 각 주택에 전세보증금 7억원과 8억원을 받는 경우(총 15억원), 12억원을 초과하는 3억원에 대해 간주임대료가 계산됩니다. (15억원 - 3억원) × 60% × 3.1% = 약 2,232만원이 주택임대소득으로 간주되어 세금이 부과될 수 있습니다.

이는 2026년 귀속 임대소득부터 적용되며, 2027년 5월 종합소득세 신고 시 반영됩니다.