부동산 임대업자가 4월 9일에 폐업했을 때 간주임대료 계산 시 폐업일자를 적용해야 하나요?

부동산 임대업자가 폐업하는 경우, 간주임대료 계산 시 폐업일자를 적용하는지 여부는 해당 자산을 어떻게 보느냐에 따라 달라집니다.

1. 폐업 시 잔존재화로 보는 경우:

   • 세입자가 전혀 없는 공가 상태이거나 소유권 이전 등기가 완료된 날을 폐업일로 보아, 해당 건물을 폐업 시 잔존재화로 간주하여 시가 기준으로 과세합니다. 이 경우 폐업일이 아닌, 해당 건물의 시가를 기준으로 계산하게 됩니다.
   • 예시: 7억원에 취득 후 임대업을 영위하다가 폐업 시점에 건물의 시가가 4.9억원으로 평가된다면, 이 4.9억원을 공급가액으로 하여 매출세액을 계산합니다.

2. 재화의 공급(시가)으로 보는 경우:

   • 세입자가 존재함에도 불구하고 폐업 신고를 하는 경우, 이는 폐업 시 잔존재화가 아닌 재화의 공급으로 보아 시가 기준으로 과세합니다. 이 경우에도 폐업일자가 아닌 시가가 기준이 됩니다.

3. 사업의 포괄적 양도로 보는 경우:

   • 사업의 포괄적 양도로 인정될 경우에는 부가가치세가 과세되지 않습니다.

간주임대료 계산 시 적용되는 이자율은 폐업일 현재 국세청장이 정하는 율을 적용합니다. 주택임대소득의 경우, 3주택 이상 소유하고 보증금 합계액이 3억원을 초과하는 경우 간주임대료가 발생하며, 계산 시에는 (보증금 등 - 3억원) × 60% × (1/365 또는 366) × 정기예금이자율(2025년 귀속 3.1%) 방식으로 계산됩니다. 소형주택은 2026년 12월 31일까지 주택 수에서 제외됩니다.