화성시 남양리 소재 풍남오피스텔 5층을 업무용에서 주거용으로 월세 500만원 보증금, 50만원 월세로 계약하고 전입신고를 하는 경우, 임대인이 임차인에게 부가가치세 10%를 요구할 때 예상되는 최대 상한액과 그 근거 법령은 무엇인가요?

업무용으로 사용하던 오피스텔을 주거용으로 전환하여 임대하고, 임차인이 전입신고를 하는 경우, 임대인이 임차인에게 부가가치세 10%를 요구하는 것은 원칙적으로 부당합니다. 이는 다음과 같은 이유 때문입니다.

1. 주거용 임대는 부가가치세 면세: 오피스텔을 주거용으로 임대하는 경우, 부가가치세법상 면세사업에 해당합니다. 따라서 임대인은 임차인에게 부가가치세를 부과할 수 없습니다. 임차인이 전입신고를 하는 것은 주거용으로 사용함을 명확히 하는 행위입니다.

2. 임대인의 부가가치세 환급액 반환 의무: 만약 임대인이 오피스텔을 취득할 당시 업무용으로 사용하여 부가가치세를 환급받았다면, 주거용으로 용도를 변경하여 면세사업에 전용한 것으로 간주되어 이전에 환급받은 부가가치세를 납부해야 할 의무가 발생할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 임차인이 아닌 세무 당국에 납부해야 하는 금액이며, 이는 일반적으로 10년 동안 연 10%씩 분할하여 상환하게 됩니다. 이는 임대인이 부담해야 할 금액이지, 임차인에게 전가할 수 있는 성질의 것이 아닙니다.

근거 법령:

• 부가가치세법 제26조 (면세): 주택 및 주택 건설용역 등은 부가가치세가 면제됩니다. 오피스텔을 주거용으로 임대하는 경우에도 이에 해당합니다.
• 부가가치세법 제10조 (재화의 공급으로 보지 아니하는 경우): 사업자가 자기의 사업을 위하여 사용·소비하는 재화로서 면세사업에 전용되는 재화는 재화의 공급으로 보지 아니하나, 이 경우에도 이전에 매입세액 공제를 받은 경우 추징될 수 있습니다.

따라서 임대인이 임차인에게 부가가치세 10%를 요구하는 것은 법적 근거가 없으며, 임차인은 이에 응할 의무가 없습니다. 만약 임대인이 계속해서 부가가치세를 요구한다면, 이는 부당한 요구에 해당합니다.