장부상 토지 가격이 공시지가보다 높은 경우는 어떤 경우인가요?

장부상 토지 가격이 개별공시지가보다 높은 경우는 주로 기업회계기준에 따라 토지를 취득할 때 발생한 실제 취득원가(매입가액 및 부대비용)가 공시지가보다 높거나, 보유 기간 중 토지의 가치를 현실적으로 증가시키는 자본적 지출이 발생하여 장부가액이 상승한 경우입니다.

왜 그런가요?

1. 취득원가주의: 기업회계기준상 토지는 취득 시 실제 매입가액과 취득세, 등록면허세 등 부대비용을 합산하여 장부가액으로 계상합니다. 반면, 개별공시지가는 국토교통부 장관이 매년 공시하는 표준지공시지가를 기준으로 시장 가치를 평가한 금액이므로, 실제 거래 시점의 가격이나 취득원가와는 차이가 발생할 수 있습니다.
2. 자본적 지출의 반영: 토지의 가치를 현실적으로 증가시키는 자본적 지출(예: 토지의 형질변경, 공장부지 및 택지 조성 비용 등)이 발생하면 이를 장부가액에 가산합니다. 이러한 지출이 누적되면 장부상 가액은 공시지가보다 높아질 수 있습니다.
3. 재평가: 기업이 회계기준에 따라 토지를 공정가치로 재평가하여 장부가액을 상향 조정한 경우, 재평가된 가액이 공시지가를 상회할 수 있습니다.

주의할 점

• 세무상 평가: 상속세 및 증여세법 등 세법상 비상장주식 평가 시 순자산가치를 계산할 때는 원칙적으로 시가(감정가액 등)를 적용하며, 시가를 산정하기 어려운 경우 개별공시지가를 적용합니다. 이때 장부가액이 개별공시지가보다 높더라도, 정당한 사유가 없는 한 장부가액을 그대로 인정받지 못할 수 있으므로 주의가 필요합니다.
• 비교 평가: 토지의 취득가액과 개별공시지가를 비교하여 큰 금액으로 평가하는 것이 일반적인 세무상 원칙이므로, 장부상 가액이 공시지가보다 높다면 해당 장부가액이 적정한 취득원가 및 자본적 지출을 반영하고 있는지 입증할 수 있는 증빙 자료를 갖추어야 합니다.