업무용이나 주거용으로 임대했던 주거용 오피스텔을 주거용으로 매도할 경우 부가가치세가 발생하지 않나요?

주거용으로 사용하는 오피스텔을 매도하는 경우, 해당 오피스텔은 부가가치세법상 주택으로 보아 부가가치세가 면제됩니다.

한눈에 보기

• 매도 시 부가가치세: 주거용으로 사용하는 오피스텔을 매도하는 것은 주택의 공급에 해당하여 부가가치세가 면제됩니다.
• 임대 시 부가가치세: 주거용으로 임대하는 경우 부가가치세가 면제되나, 업무용으로 임대하는 경우 부가가치세 과세 대상입니다.
• 매입세액 추징: 과거 업무용으로 취득하여 부가가치세를 환급받은 오피스텔을 주거용으로 전환하거나 매도하는 경우, 이미 환급받은 매입세액 중 일부가 추징될 수 있습니다.

왜 그런가요?

1. 주택 공급의 면세: 부가가치세법상 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 및 공급은 면세 대상입니다. 오피스텔이라 하더라도 사실상 상시 주거용으로 사용하는 경우 주택으로 보아 면세 혜택이 적용됩니다.
2. 간주공급(면세전용) 추징: 업무용으로 취득하여 매입세액을 공제(환급)받은 재화를 면세사업(주거용 임대 등)에 사용하거나 매도하는 경우, 부가가치세법상 '재화의 공급'으로 간주하여 환급받았던 세액의 일부를 다시 납부해야 합니다. 이를 '면세전용에 따른 간주공급'이라 합니다.
3. 추징 제외: 건물 취득 후 10년(20과세기간)이 경과하면 감가상각자산의 잔존가치가 없는 것으로 보아, 주거용으로 전환하거나 매도하더라도 매입세액 추징이 발생하지 않습니다.

지금 해야 할 일

1. 취득 당시 매입세액 공제 여부 확인: 오피스텔 취득 시 부가가치세를 환급받았는지 확인하십시오. 환급받지 않았다면 추징 세액은 발생하지 않습니다.
2. 취득일로부터 경과 기간 확인: 취득일로부터 10년이 경과했는지 확인하십시오. 10년이 지났다면 추징 대상에서 제외됩니다.
3. 용도별 면적 및 기간 계산: 추징 대상이라면 업무용으로 사용한 기간과 주거용으로 전환한 시점을 기준으로 추징 세액을 계산해야 합니다.

주의할 점

• 사실상 현황 기준: 공부상 용도가 '업무시설'이라 하더라도, 실제 주거용으로 사용하고 있다면 주택으로 간주됩니다. 따라서 매도 시점의 실제 사용 현황이 중요합니다.
• 가산세: 용도 전환 후 추징 세액을 신고·납부하지 않으면 가산세가 발생할 수 있으므로, 세무 대리인과 상담하여 정확한 세액을 신고하는 것이 좋습니다.