분양사업자가 미분양 건물을 임대주었을 때 분리기장은 어떻게 하나요?

분양사업자가 미분양 건물을 임대업에 사용하는 경우, 해당 사업소득과 분양사업 소득을 구분하여 회계처리하고 공통경비는 총수입금액에 비례하여 안분해야 합니다.

한눈에 보기

• 구분기장 의무: 사업소득에 부동산임대업 소득이 포함된 경우, 소득별로 구분하여 장부에 기록해야 합니다.
• 공통경비 안분: 소득별로 직접 구분할 수 없는 공통수입금액과 공통경비는 각 총수입금액에 비례하여 나누어 기록합니다.
• 면세전용 주의: 미분양 오피스텔 등을 주거용으로 임대하는 경우, 부가가치세법상 면세사업 전용으로 보아 건물분 부가가치세가 과세될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

왜 그런가요?

소득세법에 따라 사업자가 부동산임대업과 다른 사업(분양사업 등)을 겸영하는 경우, 각 소득의 정확한 계산을 위해 소득별로 구분하여 회계처리하도록 규정하고 있습니다. 특히 공통으로 발생하는 비용은 임의로 배분할 수 없으며, 반드시 총수입금액 비율에 따라 안분해야 합니다.

또한, 분양 목적으로 신축한 건물을 임대하는 행위는 부가가치세법상 '면세사업 전용'으로 간주될 위험이 있습니다. 다만, 분양을 포기하지 않고 일시적·잠정적으로 임대하는 경우에는 자가공급으로 보지 않을 수 있으나, 이는 사실관계에 따라 판단이 달라지므로 적극적인 분양 노력 등을 입증할 수 있어야 합니다.

지금 해야 할 일

1. 장부 구분: 분양사업과 임대사업의 거래를 별도로 구분하여 장부에 기록하십시오.
2. 공통경비 안분: 인건비, 관리비 등 직접 귀속되지 않는 공통경비는 임대수입과 분양수입의 비율에 따라 배분하십시오.
3. 분양 노력 입증: 일시적 임대임을 주장하기 위해 분양 광고, 분양대행계약 체결, 재무상태표상 재고자산 분류 등 분양을 포기하지 않았다는 객관적 증빙을 갖추어 두십시오.
4. 임대차 계약 관리: 임대차 계약 시 분양 중인 물건임을 고지하고, 가급적 단기 임대차 계약을 체결하는 것이 유리합니다.

주의할 점

• 임대주택으로 등록하거나 2년 이상의 장기 임대차 계약을 체결하는 등 사실상 임대업으로 전환한 것으로 보이는 경우, 면세전용으로 보아 부가가치세가 추징될 수 있습니다.
• 분양사업자가 임대사업자로 등록하여 미분양주택을 임대로 전환하는 시점에 부가가치세를 신고·납부한 후, 이후 해당 주택을 분양하는 경우에는 국민주택규모 초과분이라도 부가가치세가 과세되지 않습니다.