주거용 오피스텔을 다시 업무용으로 전환하면 부가세 환급을 받을 수 있나요?

주거용으로 사용하던 오피스텔을 다시 업무용으로 전환하여 과세사업에 사용하는 경우, 당초 면세 전환 시 납부했던 부가가치세액을 기준으로 계산된 금액을 매입세액으로 공제받을 수 있습니다. 이는 면세사업에 사용하던 감가상각자산을 과세사업으로 전환할 때 적용되는 '과세사업 전환 시 매입세액 공제 특례'에 따른 것입니다.

한눈에 보기

• 공제 대상: 면세사업(주거용)으로 사용하던 감가상각자산을 과세사업(업무용)으로 전환하는 경우
• 공제 세액 계산식: 취득 당시 공제받지 못한 매입세액 × (1 - 5/100 × 경과된 과세기간의 수)
• 신고 기한: 과세사업으로 전환한 날이 속하는 과세기간의 확정신고 시 '과세사업전환 감가상각자산 신고서'를 제출해야 합니다.

왜 그런가요?

부가가치세법은 과세사업과 면세사업을 겸영하거나 사업의 용도를 전환하는 경우, 자산의 실제 사용 용도에 따라 매입세액을 정산하도록 규정하고 있습니다. 주거용(면세)으로 사용하던 오피스텔을 업무용(과세)으로 전환하면, 당초 매입세액을 공제받지 못했던 부분에 대해 자산의 잔존 가치를 고려하여 다시 매입세액으로 공제해 주는 것입니다.

지금 해야 할 일

1. 용도 전환 확인: 오피스텔을 업무용으로 전환한 사실을 입증할 수 있는 임대차 계약서, 사업자등록증, 관리비 내역 등을 준비하세요.
2. 신고서 작성: 과세사업으로 전환한 날이 속하는 과세기간의 확정신고 시 '과세사업전환 감가상각자산 신고서'를 작성하여 관할 세무서에 제출하세요.
3. 세액 계산: 취득 당시의 매입세액과 경과된 과세기간 수를 확인하여 공제 가능한 세액을 산출하세요.

주의할 점

• 경과기간 제한: 건물은 취득 후 10년(20개 과세기간)이 지나면 경과된 과세기간의 수가 20을 초과하여 공제받을 매입세액이 없습니다.
• 실질 과세 원칙: 공부상 용도와 관계없이 실제 업무용으로 사용하고 있음을 증빙해야 합니다. 만약 실제로는 주거용으로 사용하면서 형식적으로만 업무용으로 전환한 경우 추후 세무조사 시 추징될 수 있습니다.
• 비사업자 취득 자산: 비사업자가 본인의 주거 목적으로 오피스텔을 취득하여 사용하다가 과세사업용으로 전환하는 경우에는 이 특례가 적용되지 않습니다.