부동산매매업자가 신축 분양하는 경우 부가가치세 처리는 어떻게 되나요?

부동산매매업자가 신축 분양하는 경우, 분양가액 중 토지분은 부가가치세가 면제되나 건물분은 과세 대상이 되는 것이 원칙입니다. 다만, 공급하는 주택의 규모에 따라 부가가치세 과세 여부가 달라집니다.

1. 주택 규모에 따른 과세 여부

• 국민주택 규모(주거전용면적 85㎡ 이하) 이하 주택: 건물분과 토지분 모두 부가가치세가 면제됩니다.
• 국민주택 규모 초과 주택: 건물분은 부가가치세가 과세되고, 토지분은 면제됩니다.
• 상가 및 오피스텔: 주거용 여부와 관계없이 건물분은 부가가치세가 과세되고, 토지분은 면제됩니다.

2. 공급가액의 안분 계산

토지와 건물을 함께 공급하면서 실지거래가액 중 토지와 건물 가액의 구분이 불분명한 경우, 다음 순서에 따라 안분 계산하여 건물분 공급가액을 산정합니다.

1. 감정평가가액: 공급시기 전후 과세기간 내 감정평가법인 등이 평가한 가액이 있는 경우 우선 적용
2. 기준시가: 감정가액이 없는 경우 「소득세법」상 기준시가에 비례하여 안분
3. 장부가액(취득가액): 기준시가가 없는 경우 장부가액(또는 취득가액)에 비례하여 안분

3. 세금계산서 발급 의무

• 주택 공급: 부가가치세 면세 대상이므로 세금계산서 발급 의무가 없으며, 분양계약서 등으로 매출을 인식합니다.
• 상가·오피스텔 공급: 건물분 공급가액에 대하여 세금계산서를 발급해야 합니다. 토지분은 계산서 발급 대상이나, 실무적으로는 계산서 발급이 면제될 수 있습니다.

4. 유의사항

• 공급시기: 중간지급조건부 계약(계약금 외 중도금을 2회 이상 분할 납부하고 지급기간이 6개월 이상인 경우 등)에 해당하면 각 회차별 대가를 받기로 한 때가 공급시기가 되어 세금계산서를 발급해야 합니다.
• 매입세액 공제: 과세사업(상가 등)과 면세사업(국민주택 규모 이하 주택 등)을 겸영하는 경우, 신축 관련 매입세액은 면적 비율 등을 기준으로 과세·면세 사업별로 안분하여 공제 여부를 결정해야 합니다.