승계조합원이 준공 후 신축 주택을 취득할 때 적용되는 취득세율은 어떻게 되나요?

승계조합원이 재개발·재건축 사업 완료 후 신축 주택을 취득할 때 적용되는 취득세율은 원시취득 세율인 1천분의 28(2.8%)입니다.

승계조합원은 조합원 지위를 승계할 당시 이미 토지(또는 주택)에 대한 취득세를 납부하였으며, 준공 후 신축 주택을 취득하는 것은 건축물에 대한 원시취득으로 보아 2.8%의 세율이 적용됩니다. 다만, 실제 납부할 세액은 취득세에 지방교육세와 농어촌특별세가 부가되어 결정됩니다.

1. 취득세 과세표준 및 세액 산정

• 과세표준: 신축된 취득 부동산의 과세표준에서 승계취득 당시의 과세표준을 뺀 금액을 기준으로 합니다. 이때 신축 부동산의 과세표준은 조합원 분양가, 옵션 비용, 프리미엄, 추가 분담금 등을 포함한 '총 취득가액'을 기준으로 산정하는 것이 원칙입니다.
• 부가세: 취득세 외에 지방교육세와 농어촌특별세가 함께 부과됩니다.
  • 지방교육세: 취득세액의 20% 수준(원시취득 시 0.16% 세율 적용)
  • 농어촌특별세: 전용면적 85㎡ 초과 주택인 경우 취득세액의 10% 수준(0.2% 세율 적용)

2. 유의사항

• 이중과세 논란: 승계조합원은 지위 승계 시점과 준공 시점 두 번에 걸쳐 취득세를 납부하게 됩니다. 지위 승계 시에는 토지 또는 주택에 대한 승계취득세율(일반 4% 또는 주택 유상거래 세율)이 적용되었고, 준공 시에는 건물분에 대한 원시취득세율이 적용되므로 과세 대상과 시점이 구분됩니다.
• 프리미엄 포함 여부: 최근 행정안전부 유권해석에 따라 준공 시 취득세 과세표준 산정 시 프리미엄을 포함한 총 취득가액을 기준으로 해야 한다는 지침이 명확해졌습니다. 과거 프리미엄을 제외하고 신고·납부한 경우 추징 대상이 될 수 있으므로, 관할 지자체의 과세 방침을 확인하시기 바랍니다.
• 가산세: 과소 신고된 세액에 대해서는 원칙적으로 가산세가 부과될 수 있으나, 지자체별로 과세 관행이 상이했던 점 등을 고려하여 가산세 부과 여부는 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

정확한 세액은 해당 정비구역의 관리처분계획, 취득 시점의 주택 수, 프리미엄 포함 여부 등 개별적인 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로, 관할 시·군·구청 세무과를 통해 확인하시는 것을 권장합니다.