도시개발사업 시행자가 아닌 토지 소유자가 토지를 사용할 경우 취득세 납세의무가 있나요?

도시개발사업 시행자가 아닌 토지 소유자라 하더라도, 해당 토지를 사실상 취득하여 소유권 이전 등기 여부와 관계없이 사용·수익할 수 있는 상태에 있다면 취득세 납세의무가 발생합니다.

취득세는 등기·등록을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보며, 이는 매매, 교환, 상속, 증여 등 유상·무상의 모든 취득을 포함합니다. 특히 도시개발사업과 같은 정비사업의 경우, 사업시행자가 아닌 토지 소유자가 환지계획 등에 따라 건축물을 공급받거나 토지를 취득하는 경우에도 그 소유자가 원시취득 또는 승계취득한 것으로 보아 취득세가 부과됩니다.

다만, 취득세 납세의무 여부를 판단할 때는 다음 사항을 유의해야 합니다.

• 사실상의 취득 여부: 등기부상 소유권 이전이 완료되지 않았더라도 잔금 지급, 사용승낙, 사실상의 사용 등 취득의 실질적 요건을 갖추었다면 취득세 납세의무가 성립합니다.
• 현황과세 원칙: 취득세는 취득 당시의 사실상 현황에 따라 부과되므로, 공부상 지목과 실제 이용 현황이 다른 경우 사실상의 현황이 우선합니다.
• 감면 및 특례: 도시개발사업 등 특정 사업의 시행으로 인한 취득은 「지방세특례제한법」에 따라 감면 대상이 될 수 있으나, 이는 사업시행자나 조합원 등 법령에서 정한 요건을 충족해야 합니다.

따라서 귀하가 해당 토지를 사실상 취득하여 사용하고 있다면, 등기 여부와 관계없이 취득세 납세의무가 발생할 가능성이 높습니다. 구체적인 취득 시기와 사실관계에 따라 세액 산정 및 감면 적용 여부가 달라질 수 있으므로, 관할 지방자치단체 세무부서에 사실관계를 확인하시기 바랍니다.