비상주 사무실 계약 시 공간사용계약서를 임대차계약서로 사용할 수 있나요?

공간사용계약서가 실질적으로 임대차계약의 요건을 갖추고 있다면 사업자등록 시 임대차계약서로 인정받을 수 있으나, 세무서에서는 계약의 실질을 중요하게 평가하므로 주의가 필요합니다.

사업자등록을 위한 임대차계약서로 인정받기 위해서는 해당 계약서에 다음의 핵심 요소가 명확히 기재되어 있어야 합니다.

• 임대인과 임차인의 인적사항: 계약의 당사자가 명확해야 합니다.
• 임대차 목적물: 주소지뿐만 아니라 사업자등록 시 필수적인 독립된 호실 번호가 명확히 기재되어야 합니다.
• 임대 면적: 비상주 사무실의 경우 통상 1.1㎡ 등 구체적인 임대 면적이 명시되어야 합니다.
• 계약 기간: 사업 영위의 진정성을 입증하기 위해 통상 3~6개월 이상의 적정한 계약 기간이 설정되어 있어야 합니다.
• 임대료 및 보증금: 임대차 관계임을 증명하는 대가 지급 조건이 포함되어야 합니다.

세무서에서는 단순히 계약서의 명칭이 '공간사용계약서'인지 '임대차계약서'인지보다, 해당 공간이 건축물대장상 업무시설 또는 근린생활시설인지, 그리고 신청인이 해당 공간을 실제로 사용할 권한을 적법하게 확보했는지를 실질적으로 심사합니다. 만약 계약서 명칭이 '공간사용계약서'라 하더라도 그 내용이 임대차의 본질적 요소를 모두 포함하고 있다면 사업자등록 신청 시 제출할 수 있습니다.

다만, 세무서 실사 시 해당 공간이 페이퍼 컴퍼니를 위한 허위 사업장으로 의심될 경우 반려될 위험이 있으므로, 계약서 외에도 전기·수도요금 납부 내역, 사무실 도면, 내·외부 사진 등 실질적인 사업 운영 현황을 입증할 수 있는 증빙자료를 함께 준비하는 것이 좋습니다.