신축공사 시 오피스텔은 부가가치세 별도인가요?

오피스텔 신축 및 분양 시 부가가치세는 공급가액에 별도로 포함되어 과세되는 것이 원칙입니다.

부가가치세법상 사업자가 재화나 용역을 공급할 때 그 대가로 받는 금액에는 부가가치세가 포함되어 있는 것이 일반적이나, 거래 당사자 간에 부가가치세를 별도로 하기로 약정하는 경우 공급가액에 10%의 부가가치세를 별도로 징수할 수 있습니다. 오피스텔 분양 계약 시 통상적으로 '부가가치세 별도'라는 조건을 명시하는 경우가 많으며, 이 경우 분양가액 외에 10%의 부가가치세를 추가로 부담하게 됩니다.

주의할 점은 다음과 같습니다.

• 과세표준 안분계산: 오피스텔은 토지와 건물을 일괄하여 공급하는 경우가 많습니다. 이때 토지는 부가가치세 면세 대상이고 건물은 과세 대상이므로, 전체 분양가액에서 토지와 건물의 가액을 구분하여 건물분에 대해서만 부가가치세를 계산해야 합니다. 실지거래가액이 불분명하거나 안분계산액과 차이가 큰 경우, 국세청장이 고시한 기준시가 등을 활용하여 안분계산한 금액을 건물 공급가액으로 합니다.
• 매입세액 공제: 오피스텔을 분양받은 사업자가 일반과세자로 사업자등록을 하고 해당 오피스텔을 과세사업(임대업 등)에 사용하는 경우, 분양 시 부담한 건물분 부가가치세는 매입세액으로 공제받을 수 있습니다. 다만, 면세사업에 사용하거나 주거용으로 사용하는 경우에는 공제받을 수 없거나 공제받은 세액을 다시 납부해야 할 수 있습니다.

따라서 계약서상 '부가가치세 별도' 문구와 함께 건물분 공급가액이 어떻게 산정되었는지 확인하시기 바랍니다.