시행사의 분양가액 결정 시 토지와 건물가액은 어떻게 안분하나요?

시행사가 토지와 건물을 함께 공급할 때, 토지와 건물의 가액 구분이 불분명하거나 사업자가 구분한 가액이 안분계산한 가액과 30% 이상 차이가 나는 경우, 부가가치세법 시행령 제64조 제1항에 따라 정해진 순서대로 안분계산하여 공급가액을 결정해야 합니다.

안분계산 순서

1. 감정평가가액이 있는 경우: 감정평가법인 등이 평가한 감정평가가액에 비례하여 안분합니다.
2. 기준시가가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 비례하여 안분합니다.
3. 기준시가가 일부 또는 모두 없는 경우: 1단계로 장부가액(장부가액이 없는 경우 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후, 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산합니다.
4. 적용이 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분합니다.

예외 사항

다음의 경우에는 사업자가 구분한 실지거래가액을 그대로 인정하여 안분계산 대상에서 제외합니다.

• 다른 법령에서 토지와 건물의 가액을 구분하도록 정한 경우
• 토지와 건물을 함께 취득한 후 건물을 철거하고 토지만 사용하는 경우

참고로, 2025년 1월 1일 이후 양도분부터는 위 예외 사유에 해당하면 구분 기장한 가액과 안분계산 가액의 차이가 30% 이상이더라도 구분 기장한 가액을 인정받을 수 있도록 규정이 명확화되었습니다.